物业设施设备管理房屋

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1、物业设施设备管理（第八部分房屋的接管、维护与装修管理）（第九部分物业设施设备的大中修管理）第32章房屋接管、维护的概述1.房屋建筑管理的简述1.1房屋建筑的分类：从使用类别分为民用建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑从物业管理分为住宅、商务、酒店、办公、厂房、公共从结构上分为砖混、框架、剪力墙、筒体及组合结构从材料上分为木结构、钢结构、砌块结构、钢筋混凝土结构、钢混结构1.2房屋建筑构成部分：由地基与基础、墙或柱、梁板与地面、楼梯、门窗、屋顶等组成1.3房屋承重的基本原理：地基——基础——墙或柱——梁——板（框架结构）第33

2、章房屋的接管验收一、接管验收的工作依据物业服务合同国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范《建筑地基基础工程施工质量验收规范》(GB50202-2002)《地下防水工程质量验收规范》(GB50208-2002)《砼构工程施工质量验收规范》(GBJ50204-2002)《砌体工程施工质量验收规范》(GB50203-2002)《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2002)《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002)《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)《建筑工程施工质量验收统一标准

3、》(GB50300-2001)《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB50411-2007)《房屋接管验收标准》（建标〔1991〕第19号）《建筑工程质量管理条例》国务院（2000）第279号《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》建房（1998）102号《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部〔2000〕第80号）地方相关验收标准二、房屋建筑工程的最低保修期限在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间

4、、房间和外墙面的防渗漏，为5年，3.供暖与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5.装修工程为2年。三、接管验收的范围全套图纸及资料1.1总平面布置图(包括综合布线图)；1.2建筑施(竣)工图；1.3结构施(竣)工图；1.4主体隐蔽工程验收记录；1.5图纸会审和设计修改变更及联系单；1.6土建工程事故处理记录；1.7建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)；1.8原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料代换审批单、试件试验报告(长期)；1.9五方（建设单位、施工单位

5、、设计单位、监理单位、地勘单位）验收报告及相关的国家管理部门的验收结论。1.10建设用地规划许可证1.11建设工程规划许可证1.12规划图纸(六图二书)：1.现状图2.规划总平面图3.道路规划图4.竖向规划图5.市政设施管网规划图6.绿地规划图详细规划说明书、环境预评价书。与规划部门往来文件四、接管验收范围内的内容物业接管验收主要考虑使用功能和后期维保要求的内容,包括：1.墙体防水、墙体保温隔热以及墙体装饰工程；2.屋面的保温隔热及防水、排水工程；3.楼面、顶棚、地面工程；4.公共楼梯、门窗、各类管井、走廊、大厅工程；5.

6、建筑物外立面装修、公共区域内墙面和顶棚的装修工程；6.卫生间防水、地下空间及有防水要求的防水工程；7.公共区域构筑物、建筑小品等等工程。五、接管验收的程序1.接管验收的准备1.1成立项目土建工作接收小组：由项目经理任组长,项目土建工作主管任副组长,项目土建各专业技工任成员,验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。1.2项目接收前的准备工作：业主入住前30个工作日内完成。1.3制定客户区域和施工区域分隔管理方案(对于分期投入使用项目)。1.4落实客户入住接待区域并制定布置方案(包括环境装饰及

7、标识等)。1.5制定客户服务方案(受理客户报修、服务需求和投诉)。1.6制定土建工作管理方案(包括岗位设置、建立档案、返修和报修管理、维修保养计划等)1.7房屋和公共设备设施预验；业主房间预验(土建内容)。1.8协助编制用户手册和装修指南。1.9与土建相关专业的质保单位和人员进行见面沟通。1.10土建专业技工维保工具的配置。1.11进行土建专业技工接管验收工作培训。六、接管验收工作的实施1.分组、分区域根据验收计划及土建验收标准对系统进行预验收,对验收过程进行记录、确认。2.将问题汇总,填写《整改通知书》报开发商,由开发商

8、安排施工方在规定时间内进行整改,物业公司跟进对整改完成的问题及时验收消项3.对在预验收中未达到验收标准的系统及设施整改实施后,验收小组进行复查验收,整改合格后进行正式验收,验收人员应将正式验收的验收情况记录于《土建工程接管验收记录》4.移交档案、资料验收：根据验收计划提交档案、资料进行对照检查,并将检查