桂林临桂山水凤凰城B地块产品规划建议方案

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1、山水凤凰城/中国桂林此报告仅供客户内部使用。未经许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制桂林临桂山水凤凰城B地块产品规划建议方案山水凤凰城一个企业对城市的影响力在这个众声喧哗的年头，山水凤凰城地产始终服务于社会与客户，为城市家庭呈献高品质生活。B地块开发是山水凤凰城进一步夯实桂林本土企业实力品牌的的一个项目，也是进一步拓展临桂市场的承前启后之作，所以它的成败与否关系到山水凤凰城置业后续发展方式！操作前的思考一：开发企业角度第一：站在宏观市场、区域客群、竞争平台下，本项目的市场机会？第二：市场机会研判下，

2、本项目将如何成为区域不可复制的另一极？第三：基于本项目开发规格，产品线及产品细节将如何打造？我们认为，对于本项目起决定作用的三大核心问题：占地面积：15万平方米总建筑面积：41万平方米容积率：≤2.56地块性质：住宅用地土地使用年限：70年项目受限：受规划路网分割，不利体现整盘形象操作前的思考二：项目本体解析本地块位于凤凰城地块中间区位，整体地块自然环境条件优越，但受前期开发影响，地块完整度较差。项目所处区域紧邻市政府。新城主要设施环立四周。现周边环境处于开发状态，周边配套相对匮乏。地块地势较为平坦，地形

3、方正。东侧为主干道，具有良好的展示面。临城市主干道，拥有多条公交线路及地铁线路，交通通达性好临桂新区距桂林市中心仅10公里左右，是航运、铁路、公路进入桂林市区的主要门户，陆空交通十分便利。县城内也有发达的交通网络，城区内已建成大学路、世纪大道等城区主干道，交通十分方便。中心区：用地规模约13平方公里，政治、经济、文化、商务中心。庙岭产业园:食品加工、包装、医药等清洁型工业和发展旅游综合服务区。万福物流区：配送型物流，兼有商流、信息流、资金流及其他延伸的增值服务等辅助功能。万福工业园：万福路以北为配套生活及

4、服务区，万福路以南为工业园区。四塘北工业园：位于秧塘产业组团及万福物流组团南侧，通过临雁路、万福路西向延长线等与行政商务中心区联系操作前的思考三：项目背景随着临桂新区中心区控制性详细规划完善，创业大厦、飞扬国际大厦、桂林大剧院、桂林博物馆、桂林图书馆、平桂西路等10多个重点项目启动建设。景观条件提升、市政配套完善等变化，为中轴线区域的房地产带来广阔的前景。7城市发展进入高速发展阶段操作前的思考三：项目背景项目本体属性界定项目区位项目坐拥机场及行政中心两大板块、区域建设尚处初级阶段、缺乏商业及人文景观配套。

5、区域交通项目临城市主干道、拥有多条公交线路及地铁交通、通达性好基础指标大规模、低密度、内部受规划路分割、住宅项目项目四至周边住宅开发处于发展阶段、城市意象较差，周边生活配套相对匮乏操作前的思考：项目本体——属于大规模、低密度、住宅项目。处于新城主流板块核心区域，交通通达性良好，但目前项目周边生活配套相对匮乏的内生性项目。操作前的思考：Strength优势分析山水凤凰城品牌/山水凤凰城物管/优质服务区域唯一大规模、成熟型社区，易规划打造多元化产品，满足不同置业群体的需求拥有多条公交线路，通达性较好Weak劣

6、势分析属区域建设初级阶段，缺乏城市感区域配套缺乏，生活氛围不够浓厚项目南侧临山体，影响资源的利用地块的完整度不强，增加社区整体规划难度Opportunity机会分析片区内可供开发土地逐渐减少，竞争激烈度较低项目处于高新区外扩板块，客户认知度高区域内租房客群巨大，能吸引部分投资客地铁线对于区域项目的带动作用城市处于快速发展期，城市建设带动外区域消费进一步形成。Threaten威胁分析项目周边竞争楼盘林立，分流本案客户竞争项目同质化严重，影响项目赢利及建立市场信心。本轮市场调控力度大，购房者市场信心恢复尚待时

7、日，特别是改善型客群的信心。规模、自身配套将是项目最大优势资源，成为项目发展机会项目SWOT分析报告框架基于区域、客户、竞争下产品力竞争体系的构筑出发点机会点落脚点打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢宏观市场研判项目可操作机会区域发展研判区域客群体研判市场竞争研判项目区域发展机会项目客户竞争机会项目市场竞争机会背景分析PART1:1、宏观市场时间政策主要内容2010-10-11江苏楼市调控细则"省24条"政策效应：强调房价调控及保障房供应。2010-10-14契税征收新标准家庭首套住房90平

8、米以下征收1%契税；家庭首套住房90—144平米之间征收1.5%契税；其它一律征收3%的契税。不是家庭首套住房，一律征收3%契税；政策效应：增加再次购房成本，虽未执行限购，但是契税上调成为了限购政策的储备政策。2011-1-17常州住房公积金贷款调整:调整首套限制二套停止三套首套房贷首付比例认定面积大幅降低，二套房贷款利率上浮，停止第三套及以上房贷；政策效应：限贷政策同样增加了再次购房成本。2011-2-12江苏规定房价过高城