某房地产公司考察报告

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1、苏宁环球集团江南总部考察报告2010年5月考察说明考察时间：2010年5月7日——5月8日考察地点：杭州、上海考察项目：（1）杭州：西溪望庄、绿城留庄、西溪晴雪、华元和庄、中国美术学院象山分院（2）上海：龙湖滟澜山、龙湖蓝湖郡、万科琥珀郡园考察人员：刘念、刘忠、房丽萍、刘刚、陆磊、倪娟第一站杭州第一站：杭州西溪望庄项目概况：项目位于文二西路与荆常大道的交界处(建设中)，紧邻西溪湿地三期，自然环境得天独厚。项目总建筑面积7万余平方，共11幢，绿化率37%，容积率1.0。规划特点：古典主义建筑，4层电梯洋房，以中央景观轴为界划分为左右两个围合式组团，打破了行列式布局的呆板，也保证了每户景观的均

2、好性。户型特点：多层（4层）平层豪宅项目，面积180-310平米，一梯两户，一楼送地下室，四楼送阁楼，二、三楼为正常户型。开盘时间：2009年6月，开盘售价：二、三楼18000元/平米,一、四楼22000元/平米。销售情况：目前销售价格一、四楼在34000元/平米，二、三楼为23000元/平米，小户型在500万左右一套，大户型在1千万左右一套；目前仅剩余20余房源，据工作人员介绍待景观建好后拟再涨价。物业费：2.8元/平米/月车位：一户配一个车位，一楼配车库，可停两个车位交付标准：毛坯智能系统：停车管理系统、周界监控系统、电子巡更系统、可视对讲及门禁系统、光纤接入系统、背景音乐系统、保温节

3、能系统、电梯系统、智能信报箱系统。项目现场目前，项目建筑基本成形，景观正在建设之中。建筑风格为新古典主义风格，从建筑排布来看，小面积户型为单独一个单元，反而大面积为4个单元。第一站：杭州第一站：杭州大堂入户项目大堂的入口，除配备了门禁系统外，还配备了各户的邮箱，方便客户取阅邮寄的信件和报纸等入户智能邮箱门禁系统大堂入户项目为一梯两户，大堂采用挑高式规划，彰显大宅风范。第一站：杭州挑高大堂第一站：杭州300平米户型：一楼带地下室户型特点：动静分区，将生活区和休息区分离；主卧带卫生间，配备保姆房，子女房共用一个卫生间；负一层带有多重空间，且可以直接进入双车位车库。项目样板房该项目，我们主要看了

4、300平米的样板房，总体来说，该项目样板房考虑比较周全，细节和格局上做的较好。第一站：杭州入户走廊，左右生活区域分割餐厅，早餐与正餐区分，但缺少中西餐分区第一站：杭州项目样板房卫生间内配备桑拿房地下室配备私人SPA地下室视听室下沉式院落第一站：杭州项目样板房项目总结项目由一家杭州本土并不知名的开发商开发，销售业绩良好，可见平层豪宅在杭州已较成熟，有着较重的市场地位。本案明显有抄袭绿城留庄的痕迹，大厅设计，户型面积都类似，但项目精髓上还是缺乏一种平层大宅的尊贵感，在同类产品中，该项目只能处于中等水平。尤其是项目在一些细节性的把握上并不到位，影响了小区整体品质。第一站：杭州项目优劣势优势：（1

5、）地段：区位较好，离高架出口仅几百米，出行比较方便，同时位于西溪附近，拥有自然环境优势；（2）户型：180平米-310平米，户型适中，选择性较大，而且310平米户型基本上能做到动静分区；（3）景观：围合式布局，能做到户户见景。劣势（1）户型：因围合式布局，导致户型并不是都是南北朝向；大户型平层，面积还是略显狭小，布局上没有将中西餐厅区分开，子女房共用卫生间，私密性不强；（2）规划：小户型单独一栋一单元，大户型却一栋4单元，无法体现大户型的尊贵感；（3）缺乏私密性：一梯两户，入大堂即看到入户门，私密性较弱。第一站：杭州西溪晴雪项目概况：项目位于杭州市西湖区著名的留下镇，择邻西溪公园南门，雄

6、踞天目山路西端。东依钱塘活水水系留下河，北眺西溪国家湿地公园，南望西湖风景名胜区，生态环境得天独厚。总建筑面积约11万平方米。规划特点：低密度纯多层带电梯，西侧以五、六层的小户型围合中心景观布置院落洋房，东侧由北至南规整分列排屋和洋房，整个项目呈反”L”型铺排。户型特点：90m平米阔景洋房、180平米奢适四房、400平米水岸联排。开盘时间：2010年4月10日，推出1、2#小户型房源销售情况：项目上月开盘，销售价格在23000元/平米左右，开盘即遇新政，销售大约30余套。物业费：平层公寓2.5元/平米/月排屋3元/平米/月车位：1：1配备交付：毛坯第一站：杭州销售现场因项目售楼处及样板房均

7、位于市区，故本案未至项目现场考察，只参观了他们的售楼处和样板房，项目售楼处展示的是雅戈尔旗下的两个项目，一个为市内的高层建筑，另一个即是西溪晴雪。沙盘软包第一站：杭州180平米四房：这个户型从格局上看并不能称为平层豪宅，仅是四房两厅两卫的大户型。第一站：杭州90平米三房：这个户型在85%得房率基础上，利用阳台和飘窗空间，规划成三房两厅两卫，从户型设计上来看比180平米的更具卖点。客厅，将阳台规划在内第一站：杭州绿城留庄项