权证基础知识面培训

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1、权证基础知识培训目录二手房过户基础知识二手房过户注意事项二手房贷款基础知识一﹑二手房过户基础知识一、什么是二手房过户、二手房贷款a)二手房过户：在房地产三级市场中房屋的产权的所有人发生转移的行为.b)二手房贷款：在房地产三级市场中由借款人不能一次性付清房款需向相关部门(银行、融资机构)借款的行为.注:97年以前的房屋银行对贷款成数和年限有所限制;90年以前(以查档资料为准)房屋各银行不会受理贷款业务;一﹑二手房过户基础知识过户的前提条件卖方房屋必须是产权证的房屋；如有国土证的必须提供国土证原件。过户地点：成都市政府服务中心房产分中心(后子门)一﹑二手房过户基础知识一﹑二手房过户基础

2、知识一﹑二手房过户基础知识房改房一﹑二手房过户基础知识国土证办理不同情况一﹑二手房过户基础知识房改房第一次上市交易交纳土地出让金后直接办理房东所售房屋己办理国土证缴纳工本费后办理部分拆迁房经济适用房经查档核实可办理情况下交纳土地出让金办理备注:房东所购商品房,由开发商统一分户,一般不能代为办理.一﹑二手房过户基础知识普通住宅与非普通住宅普通住宅需满足以下条件:A面积在144平米以下;B容积率在1.0以上;C成交价在同类地区平均价格水平1.4倍以下;营业税征收:普通住宅:五年内全额征收,五年以上免征营业税;非普通住宅:五年内全额征收,五年以上差额计税;非普通住宅一律按3%计征契税.

3、一﹑二手房过户基础知识维修基(资)金是用于以后公共设施、房屋等维修的专项储备资金。它的收取标准是：建筑年代在1999年以前的免收，1999年以后修建的，按电梯27.5元每平米,非电梯22元每平米征收.(建筑年代以查档资料为准)对于己缴纳过维修基金的卖方,如开发商己代收但维修基金窗口未查到其转入专管账户的情况,仍要按标准征收;如缴存额不足该标准的,仍要将差额补足才能进行买卖过户.税费计算公式契税=成交价或指导价*3%(对个人第一次购买普通住宅90平米以下按1%征收;90平米以上144平米以下按1.5%征收)交易手续费=面积*6（非住宅：报税基数*0.7%）转移登记费=80元/户（商业

4、用房550元一户）维修基金=面积*缴存标准(电梯27.5/平米,非电梯22/平米)工本费:共有证10元/本国土证20元/本土地出让金=成交价或指导价*1.5%(二环外1%)个税：成交价或指导价*1%印花税：（住宅）５元／户（非住宅）（报价基数）×０.１％＋８０元一﹑二手房过户基础知识营业税普通住宅:两年以内成交价或指导价*5.55%;五年以上免征非普通住宅:两年以内成交价或指导价*5.55%;五年以上=(本次成交价或指导价-上次成交价)*5.55%个税免征条件:1家庭唯一住宅;2购买时间满五年以上.一﹑二手房过户基础知识非购买取得出售房屋征收个税方式:(财产转让收入-受赠、转让过程

5、中缴纳的税金及有关合理的费用)*20%非购买取得房屋范围包括:继承，遗产处分，离婚财产分割，赡养关系赠与，直系亲属赠与和无偿赠与等非购买形式取得住房购买所得应缴个人所得税：成交价或指导价*1%例题：王先生购买了位于青羊区光华村街一套住房，面积55平米，砖混结构,成交价45万，于2006年从朋友处以13万购买.假设卖方家庭只有一套住房。(注：指导价2600/平米)请计算该客户购买该套住房所需要的过户费用。一﹑二手房过户基础知识二、二手房过户注意事项1、土地使用权取得的不同情况划拨出让2、房改房第一次交易变为私产时，没有办理国土证的，那么该房屋在它第二次交易时需要先办理国土证才可以再次

6、换国土证（房改办国土需要买卖双方到场）二、二手房过户注意事项3、配偶死亡的卖方，必须办理继承公证才能进行买卖。4、小孩未成年，办理产权在其名下只能是一次性付款情况，不能贷款。并且未成年人作为买方还是卖方都得由法定监护人出具保证书,但内容不同.5、合同签定时，尽量将卖方客户资料收齐，特别是小国土、共有证等。6、合同签署完毕后，在告之客户准备哪些资料时，最好让客户自己检查一下户口、身份证与结婚证上面的号码是否一致、所有证件是否在有效期内、户口本上是否有客户的身份证号码.二、二手房过户注意事项7、外国人(含港、澳、台）在我市买房，买卖双方除正常的过户资料外，还需到国安局（草市街人人乐超市

7、旁）开具证明。二、二手房过户注意事项草市街德盛路人人乐国安局8、关于查档(目前过户前都必须提档)A产权证没贴税花的可查得其纳税情况（房改房除外）；B产权证是老产权证，或者系安居房、解困房及经济适用房等，一定要查档，不仅为了信息完整性,同时此类房屋上市交易还需要补税，因此注意对卖方相关条款的约定；C对于离婚及通过赠与、继承获得产权的卖方，提档可得其详细情况；二、二手房过户注意事项关于委托公证对于当事人不能到场需委托代理人代为办理的，可经公证委托办理，委托人可在房屋所在地