有效物业管理要素-能源管理与资源经营

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1、2011年物业管理技能研修----之一《有效物业管理的基本要素》课前：选出你们的队长！起好你们的队名！小组讨论：你认为要有效的开展物业管理服务工作有哪些要素(关键的条件）？请对你们归纳的要素中找出三个最重要的分析它们要怎样的条件才能做支撑？4解决问题的七个步骤陈述问题分解问题(问题树)去掉所有非关键问题(漏斗法)制定详细的工作计划进行关键分析综合调查结果，并建构论证讲述来龙去脉：在沟通文件中将数据及论证联系起来一周解答，然后再来？步骤1步骤2步骤3步骤4步骤5步骤6步骤7………5步骤3-淘汰非关键的问题淘汰

2、的问题问题陈述问题1问题2问题3经常反复推敲过程中的第一步假设/理论及数据之间的来回穿梭使用80/20的思考方式重点努力解决最重要的问题不仅要常问“那又会怎样”...而且还要问你忘了什么进行一项较困难的研究分析时淘汰非关键性问题是掌握合理生活方式的关键问题46逻辑树的三种类型类型描述推论的成份首先定义问题，再将问题分成不同的部分先给出解决问题的假设方案，然后举出所需的充足原因来验证或推翻这个假设列出关键问题，使之能用「是」或「否」来回答，然后按照需采取之相应行动的逻辑顺序排列推论以假设为主问题图利用推论及假

3、设为主的逻辑树来找出问题逻辑树的末梢以问句形式结束利用问题图来找出选择方案，通常在项目后段程序使用行动、主张、标准、问题、话题原因？？什么/如何原因是否有效物业管理的成效结构有效物业管理要素11.11.21.31.3.11.3.21.3.31.3.3.11.3.3.21.3.3.322.12.22.333.13.23.3分拆到三、四级结构后就交给下属去做！下属做不了，就不要让他做你下属了！！1、要解决这个问题需要处理那几个问题？2、这几个问题处理后，这个问题是否就解决了物业管理的经营之道－－群雄逐鹿，智者为

4、王成就物业事业的王者之道韩信？！萧何！钱流的成效结构物业管理经营的概念把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，达到资本的最大限度增值。物业管理经营的种类能源管理资源经营设备、设施的管理建筑物本体及场地上的相关供配电、供排水、供气、供冷(暖)及运输系统、弱电系统等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋建筑实体的有机组成部份。物业的基本构成房屋建筑物业设备组成停车场配套其它配套设施建筑物设备、设施分类暖通、卫

5、生设备、设施电气设备、设施辅助设备、设施管理者应具备的素质有超前意识和忧患意识；有良好服务意识和技术素质；有全面计划管理意识；有全面质量管理意识。设备运行管理的“八字”方针安全——通过对设备(设施)的维修管理，使物业使用人感舒适安全；可靠——设备的运行、维护保养应按相关的规程实施，其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行。经济——加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额管理；合理——合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保养，要制定详细的维修计划和方案；运行巡视检查“八要决

6、”看—设备、设施外观有否异常；听—设备、设施运行声音；闻—设备、设施有否异味；摸—设备、设施运行温感、震感；测—设备、设施各种参数；查—设备、设施运行标准；比—设备、设施运行数据的差异；记—设备、设施巡检检查的情况。设备故障的规律初期故障期；偶发故障期；磨损故障期。设备故障率曲线故障率ⅠⅡⅢ使用年数磨损故障期偶发故障期初始故障期设备故障规律初期故障期。在设备开始运行的初期，由于设备设计制造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练等原因所造成，因此故障率较高，这个时期大概是1〜2年。经过一定时期故障已经排除，施工

7、安装遗留的问题也得到了解决，这样就进入正常运行阶段，偶发故障期，这一时期的故障较少，大概是5〜8年的时期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引起的，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作随时给予排除，因此这一时期是设备最佳工作期。磨损故障期，由于设备经过初期的运转，大部分零件已经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时需要进行设备的大修或更新。能完善提高设备效故障可预见性故障处理总结发现故障“先兆”及时处理故障能源管理运用现代化先进科技综合管理统计设备、设施运行记录、分析数据；合理编排设备、设施运行

8、时段；不断改良设备、设施技术状况；提高设备、设施运行效率。恐怖的数据公共能源消耗分析数据来说话！建筑物平均负荷参数(KWH/M2)综合楼写字楼别墅高层住宅多层住宅物业节能措施运行节能制度节能改造措施一、注重节能计划的制定,并狠抓计划的落实节能管理中首先应注重节能计划的制定,较为科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的95%作为本年同期能源使用的计划数,通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的执行情况进行量化