房地产开发项目的规划设计及其评价

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1、第7章房地产开发项目规划设计1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产项目规划设计的指导思想。本章学习要求7.1城市规划与房地产开发1.城市规划的概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。7.1.1城市规划与房地产开发2城市规划的层次体系城市总体规划城市分区规划城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划

2、2城市规划的层次体系城市总体规划从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展。研究城市的性质、发展目标和发展规模。确定城市布局形式和功能分区。制定城市道路和交通系统规划、园林绿地系统规划、其他专项工程规划。2城市规划的层次体系分区规划在总体规划的基础上，具体划定土地使用界线，对土地进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径等。2城市规划的层次体系控制性详细规划将城市总体规划所明确的城市土地使用性质、

3、发展方向、各项需要配套建设的公共服务设施和市政公用设施项目，具体明确地落实在每一块开发建设的土地上；落实每一块开发土地的土地建筑数量、人口数量、道路红线及其控制点的坐标；2城市规划的层次体系修建性详细规划对即将开发的地块，根据控制性详细规划对该地块的控制指标，所编制的开发建设实施性详细规划。确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局、环境景观设计，编制规划总平面图。解决各种关系在平面上、高程上的关系，市政设施的具体位置和范围。城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划对房地产开发程序的强制性管理城

4、市规划管理是政府调控地价的手段3城市规划与房地产开发的关系居住区技术经济指标居住区总用地居民每人占地居住区总建筑面积平均每户居住建筑面积居住建筑密度人口毛密度人口净密度住宅平均层数居住区平均造价高层比例住宅间距容积率绿地率停车位个数建设周期建筑的技术经济指标建筑容积率总建筑面积地上建筑面积规划建设用地面积建筑密度建筑高度绿地率停车位个数有效面积系数开发项目总造价平均造价开发建设周期7.1.2规划设计的技术经济指标建筑用地面积总建筑面积建筑密度（建筑覆盖率）容积率建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积

5、,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。1.建筑术语道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。建筑用地红线建筑红

6、线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。1.建筑术语房屋层数层高建筑高度净高房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个

7、高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定1.建筑术语7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容规划设计与自然生态相和谐；规划设计与社会发展相和谐；规划设计与用户需求变化相和谐。影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本

8、政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。7.2.1指导思想1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则