房地产开发的建设过程管理

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1、第五章房地产开发的建设过程管理房地产开发的建设过程分为四个阶段：项目建设准备阶段；招标投标（落实承发包）阶段；施工（监理）阶段；市政公建配套阶段。第一节住宅建设项目的建管管理住宅建设项目的建管管理是指在住宅建设项目施工前，由政府建筑业管理部门对住宅建设项目报建开始到施工许可证发放为止的全过程管理。一、住宅建设项目建管管理工作的基本流程（二）住宅建设项目建管管理的工作流程图在图5-1的各个工作流程中，政府部门采用“电子身份证”的形式来进行管理，即采用工程项目IC卡来对整个住宅建设项目建管管理的工作流程中关键的节点进行管理。工程报建*

2、勘察发包*施工许可证申办*设计合同签证设计审图登记施工合同登记*质量安全监督申报*施工合同登记初步设计审批*一般项目初步设计审批*住宅工程项目施工图设计审查勘察合同签证施工监理合同登记设计审图登记施工监理招标发包*住宅项目发包资格审查*设计发包*施工发包*初步设计审批*施工监理招标发包*市政公用事业项目项目分类二、住宅建设项目建管管理中的主要工作（一）住宅建设项目工程报建2、住宅建设项目工程报建的范围凡在上海市进行建设的住宅建设项目，总投资在50万元以上（不含50万元）的，住宅建设项目的建设单位应当在住宅建设项目工程立项文件批准后

3、30天内，且在住宅建设项目工程勘察、设计发包前向政府报建部门办理报建手续。3、住宅建设项目工程报建的管理部门市建委主管，交易中心组织实施和管理。区（县）建设主管，分中心实施。4、住宅建设项目工程报建的管理权限市建设工程交易管理中心负责全市建设工程总投资在1500万元以上的住宅建设项目和总投资在500万美元以上的非限制性中外合资的工程项目的报建管理。各区（县），总投资在1500万元以下（含1500万元）的住宅建设项目和总投资在500万美元以下（含500万美元）的非限制性中外合资的工程项目的报建管理；5、住宅建设项目工程报建的内容工程

4、名称；建设地点；总投资、总面积；当年投资额；资金来源；工程规模；预计开、竣工日期。6、住宅建设项目工程报建的程序住宅建设项目的建设单位向报建管理部门领取《上海市建设工程报建表》和《上海市建设工程报建信息卡》。住宅建设项目的建设单位填妥上述表格后随带建设工程立项批准文件原件和复印件、企业营业执照及有关证明文件的原件和复印件，报送市建设工程交易中心或各区（县）建设工程交易分中心审核。凡符合要求的住宅建设项目，市交易中心或分中心将当场予以办理手续，并发给项目IC卡。（二）住宅建设项目工程发包资格审查1、住宅建设项目工程发包资格审查的内容

5、住宅建设项目工程发包单位应具备下列条件：（1）是否有法人资格或系依法成立的组织；（2）是否有与建设工程相适应的资金；（3）是否有与建设工程相适应的人员。（三）勘察招标发包凡属本市设计招标范围的建设工程项目（总投资额在500万元以上的居住小区、高层住宅、公共建筑及其他民用建设工程和新建、扩建、技术改造的工业、市政工程等项目），其工程勘察任务必须进行勘察招标。（四）设计招标发包总投资额在500万元以上（含500万元）的居住小区、高层住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；总投资额在100万元（含100万元）以上的市区广场、主要道路两旁和重要

6、风景区的新建、改建、扩建的建筑物；总投资额在1000万元以上（含1000万元）的新建、扩建、技术改造的工业、市政工程等项目。（六）住宅建设项目初步设计审批1、建设项目初步设计的审批机关实行分级管理，建委（局）是建设项目初步设计的审批机关。2、建设单位送审初步设计时，应提交的文件资料（1）工程建设项目可行性研究报告的批准文件（复印件）；（2）规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；（3）设计单位提供的全套初步设计文件（应加盖市建委统一颁发的出图专用章）；（4）批租地块的《土地使用权有偿出让合同》复印件；（5）相关土地批准文件。

7、审批机关应组织住宅、环保、绿化等相关部门评审，并以住宅（房地产）部门为主。有关部门可能根据整个小区周围环境及国家的有关规定进行调整。初步设计审批合格，将由相应负责部门批复，其一经批准，不得任意修改。如需作较大修改，则须重新报原审批机关批准。（七）住宅工程项目施工图设计审查1、住宅工程项目施工图设计审查、送审、内容审查单位是具有设计审图资质的审图公司。送审单位是承担住宅工程项目施工图设计的设计单位。内容：（1）是否符合有关的法律、法规和现行的技术、标准规定的要求；（2）提供审查的设计文件是否齐全和符合程序；（3）是否按照经批准的初步

8、设计文件进行施工图设计，施工图设计文件是否达到规定的设计深度标准要求；（4）基础处理是否妥当，基础最终沉降计算值、偏心距计算值、倾斜率计算值是否符合本市有关规定；（5）上部结构设计是否安全等。（八）施工监理招标发包1、施工监理招标的范围根据国家的有