房地产交易管理法律制度

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1、第七章房地产交易管理政策与法规7.1房地产交易管理概述7.2房地产转让管理7.3商品房买卖7.4房地产抵押管理7.5房地产租赁管理房地产交易是指房地产物权人转让房地产物权的行为，包括对房地产所有权的转让、房地产担保物权和债权的设定。7.1房地产交易管理概述一、基本含义房地产市场国有土地使用权出让市场一级市场国家垄断房地产开发经营市场土地使用权再行转让二级市场房产开发经营（商品房的开发经营）投入使用后的房屋交易市场（二手楼交易市场）我国的房地产市场三级市场房地产交易房地产转让房地产开发后的交易房地产投入使用后的交易（二手楼交易）房地产抵押房地产租赁现房销售商品房预售国务院建设行政主管部

2、门即建设部，是全国房地产市场的归口管理部门，履行管理全国房地产市场的职能；县级以上地方人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内房地产市场管理工作。二、房地产交易管理机构1、主体具有完全民事行为能力2、当事人意思表示一致3、合同内容不违反法律的禁止性规定4、合同行为包括要约和承诺三、房地产交易法律关系成立的基本条件1、土地有偿有期限使用制度2、房地产价格申报制度3、房地产价格评估制度4、房地产估价人员资格认证制度5、房地产权属登记发证制度四、房地产交易管理的基本制度房地产价格评估制度《房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”“房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开

3、的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”《房地产管理法》第34条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。”“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报或做不实申报。”以申报成交价作为缴纳税费的依据，成交价明显低于市场正常价格时，以房地产行政主管部门评估价缴纳税费。之后方可办理产权转移手续。房地产成交价格申报制度房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。其实质是发生房地产权属的转移变更。1、转让主体由房地产权利人实施，包括

4、房地产所有人、经营人和使用人2、转让客体既包括土地使用权，也包括地上建筑物、其他附着物的所有权。7.2房地产转让管理1.房地产买卖即出卖人把自己所有的房地产转移给买受人所有，而买受人取得房地产产权并向出卖人支付相应价款的民事法律行为。2.房地产赠与即赠与人将其房地产无偿地转让给受赠人一方的民事法律行为。赠与人主要是公民，特殊情况下可以是国家、集体组织。受赠人可以是公民、国家、企事业单位或社会团体。3.其他合法方式：交换；以房地产抵债；以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；一、房地产转让的形式1、转让权

5、利的限制：房屋的转让要受到土地物权的限制2、转让价格的限制：房地产价格评估制度3、转让范围的限制允许转让的房地产（1）已支付全部土地使用权出让金（2）取得土地使用权证书和房产所有权证书（3）已按出让合同约定的期限和条件投资开发（4）划拨土地使用权的房地产转让经批准后办理出让手续，或将转让收益中的土地收益上缴国家二、房地产转让的条件禁止转让的房地产（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或其他形式限制房地产权利的（2）依法收回土地使用权的（3）共有房地产未经其他共有人书面同意的（4）权属有争议的（5）未依法登记领取权属证书的（6）法律法规规定的其他情形4、转让形式的限制(1)房地产转

6、让必须订立书面合同(2)合同签订后，应按有关规定办理所有权转移登记，领取房屋产权证。5、转让后的实体权利的限制（1）土地使用权的使用年限（2）土地用途的变更（1）双方当事人签订书面转让合同（2）合同签订后90日内，向房地产管理部门申报成交价格（3）房地产管理部门审查，7日内书面答复（4）房地产管理部门核实成交价，现场查勘和评估（5）当事人缴纳税费（6）办理权属登记手续，核发房地产权属证书三、房地产转让的程序一、商品房现售商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。7.3商品房买卖商品房现售关系的法律调整1、现售条件（1）房地产开发企业具

7、有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书（2）取得土地使用权证书或使用土地的批文（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证（4）已通过竣工验收（5）拆迁安置已经落实（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期（7）物业管理方案已经落实2、广告与合同（1）销售宣传广告的内容必须真实、合法、科学、准确（2）商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中