建筑物评估时需考虑的因素

《建筑物评估时需考虑的因素》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第七章土地使用权评估及建筑物评估第一节土地使用权概述第二节土地使用权评估程序和原则第三节土地使用权评估的成本法第四节土地使用权评估的收益法第一节土地使用权概述一、土地与土地使用权二、土地的分类及其特性（一）土地资产的分类1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、按开发程度与开发趋势（一）特征1、地价是地租的资本化2、地价是权益价格3、土地具有增值性4、地价与用途相关5、地价具有个别性6、地价具有可比性（二）种类1、基准地价2、标定地价3、交易底价

2、4、市场交易价5、课税价格第二节土地使用权评估程序和原则一、程序（一）明确委托项目的基本事项（二）制定评估作业计划（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案1、国有土地使用权证书2、国有土地使用权转让合同、协议3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文4、土地使用权获取途径、方式等背景资料5、地产规划资料6、地产状况资料7、其他资料，如规划图，交通图等。（四）撰写报告二、地价评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）合法原则第三节土地使用权评估的成本法一、基本思路二、适用范

3、围三、计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益四、操作步骤（一）计算土地取得费用1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁费无缝方管www.lccdgg.cn（二）计算土地开发费1、基础设施配套费2、公共事业建设配套费用3、小区开发配套费（三）计算投资利息（四）计算投资利润（五）土地增值收益确定五、应用举例某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用

4、税）为每亩10万元，土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费用土地取得费=10万元/亩=150元/平方米（2）计算土地开发费用土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米（3）计算投资利息土地取得费的记息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=150X[（1+6%）2）-1]

5、=18.54（元/平方米）土地开发费用利息=200×35%｛（1+6%）1.5-1｝+200×65%｛（1+6%）0.5-1）｝=10.23（元/平方米）（4）计算开发利润开发利润=[（1）+（2）]X10%=35（元/平方米）（5）计算土地价格土地价格=[（1）+（2）+（3）+（4）]X（1+15%）=（150+200+18.54+10.23+35）X（1+15%）=413.77（元/平方米）该宗地单价为413.77（元/平方米），总价为3206550元第四节土地使用权评估的收益法一、基本思路

6、二、适用范围三、纯收益（一）纯收益的含义（二）客观总收益（三）客观总费用四、资本化率（一）资本化率的实质（二）求取资本化率的方法1.纯收益与售价比率法。2.安全利率加上风险调整值法。3.各种投资风险、收益率排序插入法。（三）资本化率的种类1.综合资本化率。2.建筑物资本化率。3.土地资本化率。五、计算公式（一）纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：P=A/R2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：P=A/r[1-1/(1+r)n]3.在

7、收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：P=AXn（二）纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益。其基本公式为：P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t2.有限年期收益。其计算公式为：P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t]（三）纯收益按等差级数变化1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/r+B/r22.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]

8、-B/r*n/(1+r）n3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/r-B/r24.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n(四)纯收益按等比级数变化1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/(r-s)2.在纯收益按等比级数递增，收