香雨一品营销策划提案

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1、谨呈：长沙伟恒置业有限公司【香雨一品·住宅项目】营销推广提案2007.07我是谁？WhoamI?（分析项目态势）对谁说？WhomToSay?（界定目标人群）说什么？WhatToSay?（确定广告策略）怎么说？HowToSay?（发展广告创意）房地产营销策划必须解决的问题：房地产营销策划之我是谁？WhoamI?一、营销大环境：长沙宏观经济持续火热，十一五城市规划出台，促进城市固定资产投资快速增长，拉大了房地产业的发展规模。城市人口快速增量，消费需求加速膨胀，直接推动了房地产业的发展进程。东提西进、南拓北聚的城市发展规划，二环三环道路连续打通，交通路网日益完善，

2、拓展房地产业的发展区域。城市GDP不断上涨消费需求加速膨胀城市建设高潮迭起长沙地产高速发展盛况还将持续较长一段时间！1、位置：项目地块位于圭塘河以东，香樟路以北，西侧为体院路,南面为雨花区政府及圭塘河风光带。2、项目规划：占地面积9686.8平方米，项目地上总建筑面积29545.2平方米，地下建筑面积为9018平方米,一、二层为裙楼商业及办公用房，小规模绿化。主力户型为二房、三房（84—130平方米）户型二、营销小环境分析：1、区位价值：项目位于雨花区政府职能核心腹地,南面紧邻雨花区政府，并蕴育于圭塘河风光带规划中2、项目规模小规模现代建筑单体，坐北朝南，独

3、立临街、且临街面长，大气、通透、开放、四周无高建筑阻挡，视野开阔3、设计理念主力户型二房、三房（84—130平方米）户型，为片区畅销户型三、项目特点分析：其他优势1、项目优越的性价比2、便捷的交通环境（万家丽路、香樟路、体院路相交汇）3、畅销户型4、周边配套成熟核心优势（STRENGTH）：紧邻雨花区政府职能，区位优势明显四、营销SWOT分析：核心劣势（WEAKNESS）：片区整体形象落后，价值无法体现其他劣势：1、规模较小2、绿化低，景观环境不够突出3、周边环境破旧脏乱机会（OPPORTUNITY）：1、片区规划还未完善，竞争不太激烈2、雨花区政府的独特区

4、位，体院路的整体规划，项目拥有较好的升值前景威胁（THREAT）：1、项目周边楼盘规模较大，形成对峙压迫2、今明两年片区项目增多，分流客户3、周边经济适用房集中，缺乏中高收入人群项目SWOT量表：圭塘河风光带——南城入城形象窗口的规划，项目拥有良好的升值前景；片区目前规划尚未完善，竞争并不太激烈;S优势O机会紧临政府及教育职能，区位优势明显；万家丽路、香樟路、体院路等重要干道得到建设，交通便捷；周边配套成熟片区前期规划低矮建筑较多，整体形象落后，影响项目价值项目规模太小，难以形成规模效应低绿化率，景观环境不够突出T威胁W劣势项目周边楼盘规模较大，形成对峙压迫

5、今明两年，片区面市的新项目增多，很容易分流客户；周边经济适用房较多，缺乏中高收入人群五、楼盘（产品）定位毗邻区政府的首席大众精品住宅核心价值：政府地段+精品住宅大众精品生活是香雨一品的核心特征——定位诠释：大众精品生活的定位集中展现出了项目区位价值、交通状况、产品特点、周边配套等综合环境打造的宜居氛围，并着重突出与其相匹配的性价优势六、定位理由1、“城市中心”强化了紧邻政府职能的地段特征2、“首席”指出项目片区的唯一性3、“大众”强化项目地段的性价优势4、“精品住宅”独立私密的现代居住环境，精致周全的户型设计房地产营销策划之对谁说？Whomtosay?一、谁

6、会买（目标人群分析）白领？城市精英？个体商户？拆迁户？企业高级管理人员？都市新锐？政府和各大机构行政人员？脱离竞争对手，我们客户难以锁定！二、竞争楼盘客户解析[项目简介]占地面积：15万平方米，总建筑面积约40万平方米，[产品类型]高层、小高层、洋房[主力户型]三房二厅推广主题：中央城市·山居传奇项目点评：地段位于长沙东城体育新城，劳动路与万家丽大道交汇处东南角，外景：秀丽圭塘河与600亩体育公园，内景：近万米原生态山体，形成核心公园。销售均价：均价3400中城丽景香山客户来源：1、片区高校教师；2、片区政府公务员3、市内各私营业主、企业白领项目分析：1、项

7、目规模大；2、景观环境突出3、周边配套成熟；4、相对于市中心优越的性价比；[项目简介]项目总占地6万平方米，总建筑面积约19万平方米，二期将发售[产品类型]小高层、多层[主力户型]三房二厅，推广主题：自然风景，健康生态住宅分析点评：地段：万家丽路与长塘路交汇处，建筑规划：现代风格。多层花园洋房，小高层，健康生态为主题，小区内配套：老人活动中心、健身跑道、羽毛球场、医疗机构等销售均价：均价2800泰禹家园客户来源：1、片区教师人群；2、片区企事业单位职工、公务员、私营业主；3、本地居民中的中高收入者。项目分析：1、规模较大2、健康生态环境优越；3、相对香樟路以

8、北的较低价格；4、与托斯卡纳距离较近，受大品牌地段印