青岛胶州秧歌城项目（银海世邦）

《青岛胶州秧歌城项目（银海世邦）》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、报告思路本次报告总共分为四个部分：一是政策分析；二是对整个胶州房地产市场的宏观分析；三是针对我项目的SWOT分析；四是针对于我项目提出的难点分析。一、政策分析自去年年底的利率调整后，05年3月开始，中央有关房地产的一揽子政策先后出台，各地方政策也随即落实，这些政策对房地产市场产生了较大的影响：政策内容：政策一：央行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款利率。（将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，以5年期以上个人住房贷款为例，比现

2、行优惠利率提高0.20个百分点。）政策分析：不同于去年年底的利率调整，此次个人购房贷款利率取消优惠政策，是针对房地产单一行业的一次金融调控，直指房地产终端客户，具有较大的影响，比起去年年底利率上调更具有调控作用。由于房地产市场持续火热，许多人对市场预期报有极大的信心，导致高端物业的不断涌现，此次调整也有助于高端项目上马前原冷静思考。政策二：一、强化规划调控，改善住房供应结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；四、加强房地产信贷管理，防范金融风险；五、明确享受优惠政策普通住房标

3、准，合理引导住房建设与消费；六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。政策分析：就在中国高层会议频频发出调控房价的信号之后，中央七部门11日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合提出的《意见》，是“国八条”的延伸和细化，目标直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。亮点一：

4、明确普通商品房判定标准及所享受的优惠政策，鼓励支持普通百姓自住房需求，使其具有更强的可操作性。亮点二：保证普通商品房、经济适用房和廉租房的供给，严格控制经济适用房的套型面积和销售价格，控制开发商的利润。亮点三：利用征收土地闲置费和房屋交易营业税以及期房禁止更名转让等手段打击“炒地”“炒房”等投机炒作行为，使房地产销售回归理性，能够反映市场的真实需求，使房地产行业能够保持健康的可持续发展。市场反映及对我项目的影响：房地产投资者：房屋贷款利率和首付比例的提高，必然会增大房地产投资者的买卖成本，从而限制了房地产投资者的资金运作，打击

5、了房地产投资行为。我项目作为二线城市项目，对青岛投资客户的依赖程度较高，根据我公司前面操作的“翰林苑”、“中房花苑”项目来看，投资客户约占已购房客户的70%，其中青岛投资客户约占50%。房贷利率和首付比例的提高，加大了购房者和房地产投资者的购房和炒房“负担”，使得原本有购房打算的人们处于观望状态，房地产投资者担心在近期还会有其他不利于他们的政策出台，急于抛售手中囤积的大量房产，会对市场造成一定程度上的冲击，必将会严重影响我项目的销售量和去化速度。置业自住者：房贷利率和首付比例的提高，直接加大了购房者的经济负担，使得一部分不具备

6、充足经济实力的人们暂时延缓或放弃了置业计划。政策三：3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模。（概括八条意见为：1、高度重视稳定住房价格；2、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；3、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；5、正确引导居民合理消费需求；6、全面监测房地产市场运行；7、

7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。政策分析：在国务院的统一部署下，各有关部门开始在自己职权范围内，为稳定房地产采取联合动作。八条意见从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，目标高度一致——那就是稳住房价。市场反映及对我项目的影响：什么水平的房价为“高”，在不同地点、不同时期、不同环境背景下的答案是不一致的。在调空政策接连出台的背景下，消费者对市场的预期开始下滑，因此对我项目的利润最大化有不利的影响。附录一：各地相继公布的普通商品房标准对比：国家七部委联

8、合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中规定：“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠