雅居乐世纪新城专题调研报告

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1、【世纪新城专题调研报告】2009年5月6日中山市天域置业代理有限公司目录一、项目概况1、项目概况二、项目总体分析1、推货分析2、价格走势分析3、成交走势分析三、项目竞争力分析1、推广策略分析1.1推广渠道1.2现场活动1.3现场销售气氛1.4现场执行力度2、销售策略分析2.1价格策略四、小结一、项目概况占地面积：1600亩项目地址：中山市博爱一路与翠景南路交汇处（中山二桥侧）物业类别：高层住宅、别墅总幢数：138幢总套数：2000套物业管理费：2.5元/㎡·月置业人群：两次以上置业者交通状况：世纪新城位于中山市

2、二桥侧，到中恳商业圈和孙文步行街仅5分钟车程，到中山港仅需18分钟车程，只需1分钟即可到达南外环入口,接通京珠高速,交通方便快捷。——项目概况：二、项目总体分析1、推货分析2、价格走势分析3、成交走势分析——推货分析银海塞纳苹果时代08年8月苹果时代Ⅱ金苹果09年2月君汇港09年5月流金水岸09年3月君汇港：120~230㎡三房四房两厅单位苹果时代：118~125㎡三房两厅单位银海塞纳：118~230㎡三房四房两厅单位苹果时代Ⅱ金苹果：59~80㎡一房、两房两厅单位流金水岸：75~120㎡两房、三房两厅单位组团

3、分析：——银海塞纳于08年6月推出新组团，产品面积主要为110~230㎡三房及四房200余套单位。承接之前别墅高档次形象，组团仍以高档江景豪宅为主要形象，在早期别墅销售时，已经逐步在消化本组团产品。之前所推产品为别墅，客户群与组团目标客户群有区分，为积蓄更多客户，推广渠道拉大，集中在短信、大型户外T牌、博爱路与翠景南路灯旗、DM、电视标版、车身时值08年楼市价格低谷，同时项目价格为4500元/㎡起价，相对较高，客户较难接受，项目开盘已经进行长时间的销售，但是5-6月间仍然仅销售9套，在8月推出苹果时代，暗推售的

4、产品在新的包装之后，推出市场，08年年底集团大规模降价，再次提高了本组团的销售业绩。实际销售以“银海塞纳”为主，其次仍有别墅产品，甚至目前的“君汇港”产品同时在销售。在“银海塞纳”销售情况不太良好的情况下，项目推出了“苹果时代”以带动销售。苹果时代——苹果时代续“银海塞纳”组团后，整合组团形象所推出的洋房中较好单位，搭配前期剩余产品，以期带动楼盘项目。全新的项目形象，别出心裁的广告设计，迅速吸引客户的关注。短信、大型户外T牌、翠景道灯旗DM、电视标版、现场包装，强势的推广，快速集结市场关注度。8月期间推出“苹果

5、时代”，在一系列推广中，不仅将本组团产品销售完毕，并顺利将前期剩余的“银海塞纳”售出。在11月期间，剩余的“银海塞纳”产品销售完毕后，在推出自身组团之余，同时暗推“金苹果”产品，以减轻后期销售压力。本组团产品以中小型面积产品为主，年底各楼盘均推出较大面积产品，适时入市的中小型面积产品，立即赢得市场的追捧。产品短时间内取得较好业绩。——金苹果本组团仅进行常规性推广，短信、电视标版、DM、博爱路部分户外T牌，并未进行之前的大规模广告投放。“金苹果”组团因产品在暗销中已经出售近36%时，为再次促动市场，吸引客户关注，

6、将未推出的一栋104套小户型单位推向市场。——流金水岸本组团因前期销售较早，在推出时并未做较大媒体投放，短信、电视标版、DM、博爱路部分户外T牌等较少量推广。本组团产品在08年11月时，已经销售87套单位，占组团总货量389套的22%，之后的长时间暗推中，于09年4月作为新组团推向市场。本组团产品在组团开盘前已经进入销售阶段。小结：观其各组团推售策略及入市时机，均是在在售产品销售之时，同时进行暗销，为后续组团推售做铺垫，并以此满足来访客户需求，增加销售率。当销售冷淡时，将暗销产品整合进行包装之后，推向市场，大规

7、模的广告投放、全新的视觉冲击，不断地小型活动，再一次作为新产品投入市场，当组团开盘时，较多单位已经销售完毕。在低迷的08年房地产销售市场，各楼盘均处于观望等待状态，项目依托集团实力，在集团八大项目同时降价促销后，带动销售，同时利用组团推售策略，使得自08年年底后项目持续热销。——价格走势分析：价格持续小幅上扬，起价相对居中，但因是小高层，均价在区域市场为中等偏上。——成交走势分析：面积区间1月2月3月4月50㎡以下000050-70㎡67231670-80㎡022780-90㎡0001110-120㎡81612

8、120-125㎡38473593130-140㎡-1-144140-144㎡0011144-150㎡0430200-220㎡9143663220-240㎡22352219240-260㎡0119总计88131129215从08年年底开始，销售不断攀升，2月份过年之后，形成一个小的销售高潮，3月的120㎡的单位推出后，更是热卖，短短数天销售完毕，并且带动整个区域的销售热潮。从上表可以很明