长沙芙蓉区社区商业提报

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1、第一部分市场研判判审问题项目商业价值有多高？项目是否具备开发大型商业的条件？长沙商业地产将如何发展？第一部分市场研判长沙商业地产市场分析芙蓉区商业地产分析长沙《十一五》规划，确定商业发展大方向片区商业环境分析区域商业网点分布、环境，判定区域商业发展方向项目区位商业情况，细化项目商业价值项目商业价值分析项目商业价值判定判定项目商业发展方向市场分析示意图一、长沙商业地产研判长沙经济及商业发展现状分析社会消费品市场空间巨大，2005年零售总额名列全国省会城市前10名城市综合实力显著增强，2005年GDP价达到，长沙城市地位突出，居于全国前列。中国综合实力百强城市第19位、省会城市第9位长沙商

2、业为典型外向型消费市场模式。据政府统计资料显示，2006年上半年全市实现社会消费品零售总额418.33亿元，其中5成以上由外来人口在长沙消费实现。国内外大型零售商集中进驻，竞争激烈火，规模商业发展趋于饱和。一、长沙商业地产研判长沙居民消费类型比例一、长沙商业地产研判城市商业地产发展现状一、长沙商业地产研判关于“十一五”商圈规划长沙未来新商圈：红星、高桥、星沙、大托、黎托五大商圈商圈名称红星商圈高桥商圈星沙商圈大托商圈黎托商圈商圈范围以湘府路与韶山南路交汇处为核心东临万家丽南路，西至二环线，北起人民路，南到长沙大道以北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线地区为核心依托长株潭三市经

3、济一体化和大托机场口的区位优势商圈规划以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。以高桥大市场为主的十几个综合和专业性市场，并正在兴建大型多功能购物中心——上河街，发展成新区商业中心代表设超市、大型百货店，及专卖店、专业店；发展餐饮住宿、文化娱乐等网点，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调、配套齐全、功能完备的现代都市商业中心以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，发展形成一个新区级商业中心与规划建设中的万国商业城、体育新城三足鼎立，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心一、

4、长沙商业地产研判关于“十一五”商圈规划一、长沙商业地产研判城市研判新增商业集中上市量大，竞争激烈随着长株潭“一小时生活圈”的形成，长沙商业地产得到进一步外拓与机遇城市商圈成熟，辐射力强劲商业高度扎堆、传统商业中心区独具优势业态丰富，重复率高长沙城市商圈“东西成线、点式南移”规划二、芙蓉区商业地产研判二、芙蓉区商业地产研判主要零售业态建设规划：大型购物中心1座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市8个、专业商场19处、生鲜超市33个芙蓉区商业网点规划商业体系结构：2个区域性商业中心即火车站商业中心和马坡岭商业中心；4个社区级商业中心特色专业街规划：蔡锷路通讯器材一条街、解放中路服装

5、精品一条街、朝阳路IT产品一条街大型批发市场规划：大型批发市场14处，以电脑、通讯、建材为主二、芙蓉区商业地产研判区域研判专业市场/街，分布集中,是长沙批发市场核心东城社区商业迎来快速发展机遇芙蓉新区建设，带动东城片区房地产发展三、区位商业地产研判周边配套特点是小、散、全，无大型商场和大型超市，无主题商业街商业以临街小商铺为主，租金水平在65~80元/㎡/月之间，商铺价值不突出项目附近商铺空置率低，社区型消费力充足业态较为丰富，但商业形象不高区位研判周边商业情况四、总结及对策区位沿街铺面价值不突出区位业态丰富，但商业形象不高项目商业规模有限，可控性弱城市商业属典型外消费模式，形成集中消

6、费习性城市研判区域研判区位研判项目初步研判社区型消费力充足缺乏做大型商业的条件城市商圈成熟，业态丰富，辐射力强劲商业高度扎堆发展、传统商业中心区独具优势城市商圈“东西成线、点式南移”规划专业市场/街，分布集中,是长沙批发市场核心东城社区商业迎来快速发展机遇芙蓉新区建设，带动东城片区房地产发展四、总结及对策应对策略充分借助东城发展机遇，实现项目商业价值最大化为项目住户及周边居民，量身打造社区型商业提升业态档次，有效树立项目商业形象第二部分项目商业定位及开发建议一、商业整体战略形象定位商业项目总体战略定位的高低，很大程度上决定其最终的开发成败，定位太高则与项目所处的环境脱节甚至会与城市脱节

7、，难以说服市场，太低则不利形象树立，易与同类产品同质化，难于突围。在战略形象定位上，我们从项目自身、市场、竞争三个基面，进行判研！一、商业整体战略形象定位我们的定义视角：项目基本层面+市场层面+竞争规避层面一、商业整体战略形象定位项目基本层面：视角一：商业体量有限，缺乏做“一站式”大型商业物业基础；定义：为项目住户、周边居民提供生活配套的消费和服务功能。视角二：区位商业价值不突出，人流不充足；视角三：周边商业业态落后，不利商业形象的提升。一、商