金銮国际2012年营销策划报告

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1、2011年11月18日桃江五星级酒店及商住项目定位&规划建议报告旗滨·金銮国际2012年营销策划报告PART1……………………………市场环境PART2……………………………客户分析PART3……………………………项目解读PART4……………………………目标设定PART5……………………………营销突围策略PART6……………………………营销部署纲要目录PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号I.了解市场PART1市场环境宏观环境‖GDP增长趋势东山县产业发展利好：三大产业优化结构明显，特别是二、三产业GDP增长迅速，且贡献较大，说明东山县正进入加速度的发展轨道中

2、。在08-10年度东山县的GDP快速增长，第二产业、第三产业GDP占比逐步增加明显；在08-10年度东山县的第二产业与总值占比保持稳定增长，第二产业对经济的贡献比例较大；城市发展规划‖规划环境（2010~2030年）“三部位”——旗滨领海国际、中信、庄园国际、马里兰大酒店、海景温泉大酒店旅游综合体项目所在的金銮湾片区；屿南湾-妈庙山星级酒店群片区；光伏及玻璃新材料产业园、海峡两岸（福建东山）水产品加工集散基地所在的城安临港片区。加快“百亿新城”重建步伐，将其打造成为东山旅游的新景点、城市的新亮点和经济的新增长点。星级酒店完成建筑面积500万平方米，把三个片区打造成

3、配套完善、功能齐全、特色明显的新区。一轴旅游综合体项目星级酒店群片区光伏及玻璃心新材料产业园东山县的十二五的规划，将加速构建新老城区的融合性。项目所处城市发展主轴上的中心点位置，将享受到新老城区升级带来的巨大便利性，对金銮国际有极大的利好影响。“一轴”就是西铜大道城市景观轴，对两侧各200米范围进行组团式开发建设，在东环路口、铜钵路口和百亿新城等三个节点集中建设时尚现代高层建筑，形成城市地标，体现生态特色，形成建筑高低相间、错落有致的独特海岛景观带。“两镇”就是西埔、铜陵。西埔要以完善中心城区基础设施建设，形成现代化的商业服务、旅游服务中心，着力打造成为漳州市域副

4、中心城市；铜陵要按照“成熟一区、改造一区”思路把铜陵打造成小城镇建设的“桥头堡”，国际旅游海岛的风情小镇、旅游重镇。城市交通环境‖大交通厦深铁路东起福建厦门市，西到广东深圳市，是上海至深圳快速客运通道的一部分。广州到汕头的时间不到两个小时，厦门到深圳仅需3小时。厦深铁路客运专线规划里程约550千米，时速超过200千米，总投资约为300亿元。于2007年11月23日开工，预计在2012年通车。全长511.809千米，全线设18个车站。厦深铁路沿线经过厦门、漳州、潮州、汕头、普宁、汕尾、惠州、深圳等8市。厦深铁路经过福建省境内155.418公里，广东省境内356.39

5、公里。共设立20个车站：厦门西－前场－新角美－漳州南－洋奎－漳浦－云霄－诏安－饶平－沙溪(潮汕中心枢纽站)－潮阳－普宁（占陇）－葵潭－陆丰－汕尾－鮜门－惠东－惠州南－龙岗－新深圳。未来的沈海高速公路，深厦高速铁路、东山古雷海底隧道的运行，四面八方的旅游群体将带动整个东山的经济发展，尤其对东山定位“国际旅游海岛”有巨大的利好影响。沈海高速公路深厦高速铁路东山古雷海底隧道房地产市场‖东山房地产土地供需分析从2006~2010年，东山县房地产投资总额逐年稳步增长；尤其是2010年，东山市场房地产投资总额为11.3亿元。较去年增长迅猛，涨幅为182.8%。土地成交总面积达

6、历史最高位，达1303亩，由此说明去年开始，东山房地产行业投资热情高涨；备注：2010年，东山岛挂牌土地共29宗。从挂牌土地区域分布分析，主要集中在西埔、康美、铜陵，这三个镇出让的土地占整个出让土地90%以上。其中两宗过百亩商住用地都集中在金銮湾景区。2010年开始，东山房地产投资热情高涨。投资总额及土地成交面积均达历史最高位。房地产市场‖东山房地产投资分析备注：2010年起，中高档住宅成为众多开发商开发重点，此类项目售价较高，成为东山商品住宅市场成交均价大幅上涨的重要原因。08~10年三年，东山住宅供应量较为平稳，虽有波动，但属合理范围内。09年开始，东山县商品

7、房呈现略微的供不应求，尚属于良性态势。从2008~2010年，东山县每年商品房住宅供应量较为平稳，近三年年均供应为20万平方米。从2008~2010年，东山县每年商品房住宅成交面积波动不大，09年主要是消化08年库存为主。综合供应与成交分析，说明东山县从2009年开始，商品房呈现供不应求，尚属于良性态势。房地产市场‖竞争格局分析高层4000元/㎡以上别墅10000元/㎡以上高层4500元/㎡以上别墅8000元/㎡以上3300-4500元/㎡4200元/㎡左右多层、小高层别墅、高层、多层高层、小高层、别墅高层、小高层东山岛的房地产发展为四大板块竞争格局，区域价值最高

8、的为金銮湾