嘉南国际营销策划报告

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1、第一章政策篇1、宏观政策1.1、物价，上涨压力较大但无需恐慌；房价，拐点存疑但破解住房难题思路明晰。对解决住房问题，政府的治理思路已日渐清晰。政府工作报告中提出了以“保障”为关键词的指导原则，从“加快廉租住房建设”到“加强经济适用住房的建设和管理”再到“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”，这一系列措施涵盖了解决低收入群体、中等收入家庭群体的住房问题，必将从结构上分层破解住房难题。政府工作报告同时强调，要抑制不合理需求，防止房价过快上涨。国家出台这些政策，实则是为了保障房地产行业的健康、可持续发展。1.2、货币政策转变,从“稳健”转为“从紧”时间：2007年12月5日中央经济工

2、作会议在部署明年经济工作时明确提出：明年将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。货币政策将由“稳健”转为“从紧”。同时，2008年财政政策将继续保持稳健。这样，自2005年以来的“双稳健”的财政货币政策，2008年将变成一“稳”一“紧”相搭配。点评：这一政策的出台是基于政府对物价连续上涨、货币信贷增长过快等宏观形势的准确判断。有助于防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。2008年从紧的货币政策无论是量上还是价格上的从紧，都将对房地产市场产生巨大的影响：1）、开发商要从银行获得大量的信贷资金将变得困难，这对于开发商的开

3、发资金、开发实力、融资手段等提出了更高的要求；2）、房贷政策从紧，从紧货币政策严格限制转按揭、加按揭及房地产的投资与炒作。改变以往房地产投资享受自住购房的信贷优惠政策，从而大大提高房地产投资炒作的成本，使其面临更大的风险，市场需求将发生根本性的变化——自住性需求将凸现；3）、房地产及关联产业发生调整，固定资产投资过热将会得以缓解。2、房地产行业政策2.1、“90平米”“70%”政策建设部要求各地必须严格执行《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号）中关于”凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济

4、适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”规定。点评：“90”、“70”政策带给房地产行业的影响，一是房价的影响，二是从供应结构上的影响，要求房地产产品的设计要求更高。2.2、物权法三大明晰政策，将影响楼市发展2007年3月16日，《物权法》终获全国人大通过，2007年10月1日起，这部被业内人士称为我国确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，已经正式实施。点评：随着国家对个人房屋产权的明确，购房者对商品房质量及其使用寿命的关注将提高到一个更高的层次。因为，所谓“自动续期”，延续的只是建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因

5、此，住宅建筑本身的健康、寿命，将成为购房者关注的重点。同时，《物权法》将业主话语权“放大”，体现了业主、业主委员会、物管公司各自的权利义务，明确了业主、业主委员会、物管公司三者法律关系的基础，对未来物管业的发展，将起到更积极的作用。对开发企业而言物权法的实施会在无形中增大了拆迁成本。2.3、国土资源部首次明确“两限房”将纳入住房保障9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》。国务院此次《意见》进一步扩大了住房保障范围，在明确廉租住房制度保障范围要扩大到低收入家庭的同时，对不满足条件的住房困难群体未来将通过

6、“两限房”（限套型、限房价）形式解决住房问题。点评：此政策的出台，主要起到了两个作用，一是对保障中低收入家庭的住宅工作迈进了一大步；二是从供应上间接的影响了房价的过快上涨。2.4、建设部将采取四项措施推动建筑节能建设部于2007年7月6日发布的落实《节能减排综合性工作方案》的实施方案中提出，采取四项措施推动建筑节能。点评：此措施的实施，对开发企业而言，将增加开发成本，增加住宅的建设标准和质量，同时会逐步影响购房者的购房偏好。2.5、外资投房产再套“紧箍咒”商务部、国家外汇管理局于2007年5月23日联合《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》做出新规：外资申请设

7、立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商以及房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让或购买协议，未达到上述要求，审批部门不予批准。房地产将被纳入外商投资”限制类”名单。点评：此政策的推出，能抑制热钱流入房市，控制房价虚高，防范房地产泡沫的产生。3、土地政策3.1、《关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知》2008年1月1日，国土资源部发布并实施了《关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知》，对建设用地备案的内