金林·时代广场塔楼营销策划初步探讨

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1、金林·时代广场塔楼营销策划初步探讨香港智尊机构·盛凯地产顾问一、宁乡在售楼盘成交客户分析及对本项目的启示1、宁乡在售楼盘成交客户共性分析2、典型个案（大玺门御玺国际）成交客户分析3、对本项目的启示二、本项目市场定位的初步设想1、形象定位2、功能定位3、客户定位4、价格定位5、案名建议三、本项目营销策略构想1、整体营销策略2、客户积累策略3、市场推广策略四、产品优化建议五、盛凯营销优势及营销团队搭建初步设想六、取费标准内容框架一、宁乡在售楼盘成交客户分析及对本项目的启示K1:客户来源——户籍仍以本地户籍为主，部分长沙市回宁乡置业客户，有少部分外地在宁乡做生意

2、的置业者，主要是福建、广东、江浙一带人居多。1、宁乡在售楼盘成交客户共性分析（图表数据系实地踩盘数据估算）项目名称主力客户身份特征大玺门个体经商户企事业单位管理层公务员医生、教师新宇·城南嘉园周边居民企业员工医生、教师个体经商户水晶郦城个体经商户企事业单位管理层公务员医生、教师玉龙国际花园公务员个体经商户企事业单位员工嘉城花园教师公务员个体经商户企事业员工滨江·新外滩个体经商户企事业单位管理层公务员医生、教师K2:客户构成——宁乡由于从商人员较多，所以主要购买的群体身份是由个体经商户与公务员组成。项目名称主力客户年龄区域比例大玺门25—3520%—30%3

3、5—5550%—80%新宇·城南嘉园25—3530%—40%35—5560%—70%水晶郦城25—3520%—35%35—5550%—70%玉龙国际花园25—3530%—45%35—5550%—60%嘉城花园25—3530%—40%35—5560%—70%滨江·新外滩25—3520%—30%35—5550%—80%K3:客户特征——宁乡市场上目标客户群体年龄大概主要在25—55岁之间，其中又以年龄在35—55岁之间的为主力购买点。K4:客户其他综合特征：从文化背景来看，除个体经商户外，其余职业购房者，一半以上文化水平在大专以上；家庭情况以三代同堂为主，且由

4、于县城特殊人员架构问题，大部分家庭都有多个子女；K5:需求特征：户型需求主要集中在三房，面积从110—140㎡，其次是两房，面积从90—100㎡，由于很多宁乡人之前都有自建房，所以四房以上的户型相对在市场上较难销，面积在150—200以上。2、大玺门御玺国际成交客户分析K1:客户来源——项目周边区域客户是大玺门御玺国际的主要成交客户。K2:购房用途——在当前市场环境下，成交客户以自营客户为主，投资性需求较少。K2:信息渠道——户外是客户获知项目信息的最主要渠道，可见户外广告在营销中的重大作用。其次是路过，说明地盘包装对于客户的巨大吸引力。对本项目营销的启示

5、结论一：宁乡仍然是个相对局限的市场，区域内客户是本项目的核心目标客户；结论二：自营性需求是当前市场环境下的核心主流，投资型需求正在萎缩；结论三：中大户型的90-140平米的两房三房是需求的主力。但从大玺门御玺国际（主力面积30-50平米，销售均价2700）的成交情况来看，通过正确的市场定位及广告引导，区域位置优越、中小面积、低总价的产品仍然具有非常大的市场潜力；结论四：营销推广渠道上，做好户外广告及地盘包装工作，对于吸纳客户至关重要。二、本项目市场定位的初步设想项目初步分析沩水之滨，城中之核。北靠步行街，南靠319国道，西接人民北路，东临沿河风光带及沩江，

6、交通方便，配套齐全，为宁乡最为繁华的地段，具有着极高的商业价值和居住价值。大玺门地理位置城市综合体，区域代名词金林时代广场位于人民路与楚沩路交汇处，是2005年宁乡县政府招商引资重点项目之一，2006年宁乡县政府重点建设工程。商场将建成一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化商务为一体的大型购物广场。目前是宁乡目前最高档的广场，是宁乡城市的商业形象窗口。目前的现状而言，金林时代广场在宁乡商业中创造多个第一：宁乡目前单体商场投资额度最大的；宁乡单体商场面积最大的；宁乡商场功能最齐全的；宁乡商场配套设施最好的；宁乡唯一一家有地下停车场的；六是宁乡商场中电梯配置最多的

7、；七是宁乡商场里唯一有室内步行街这加之这里位处宁乡核心商圈的中心地段，项目分析产品分析定位项目规划为公寓，办公性质要优于居住价值，投资价值好于居住价值，功能上可商可住。项目定位以中小面积的1*1、1*2、2*2、3*2及少量大面积3*2，4*2。从纯居住的角度看，该定位与当前宁乡住房主流消费人群需求面积有一定冲突。从综合用途分析，其将有利于提升单价的议价能力。功能优势在于低总价，户型本身无多大亮点和优势，且南北不通透。户型营销启示项目地理位置项目分析（本体条件）产品分析（本体条件）本项目定位初步设想形象定位功能定位客户定位价格定位定位分析：本项目在产品线上

8、最大的直接竞争对手将主要是大玺门的御玺国际，而其定位为国际公寓，在