重庆金科云湖天都项目策划框架性思路

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1、金科○云湖天都（暂名）项目策划框架性思路鉴于本项目容积率的限制，以及与绿韵康城形成差异化定位的战略需要，本项目必须以花园洋房为主体。故本报告以此为大前提，仅定向研究项目主题定位、户型配比、项目功能配置及商业部分的定位。同类型物业市场竞争的激烈区域市场对价格的低预期以及项目本身的高成本将迫使我们必须营造不一样的花园洋房将迫使我们必须营造不一样的洋房社区第一部分：背景分析一、重庆房地产市场近期发展概况1、今年1-9月，全市新开工房屋面积为1362.18万平方米，仅比去年同期增长1.2%。其中，住宅新开工面积为1075.19万平方米，办公楼新开工面积为26.8

2、1万平方米，商业用房新开工面积为191.67万平方米。（明年预计新开工面积将可能出现负增长）2、2006年1-10月份主城区商品房成交均价2322元/平方米，同比增长14.5%（全国增幅第四）。3、经济适用房成交放量较大，面积、金额同比上升19.5%和41.6%；别墅、高档公寓市场放量面积下降4.6%,但交易金额显著上升（表明单价上升）。4、2006年1-10月份主城区二手房转让面积336.88万平方米，转让金额44.18亿，同比增长26%、53.1%，交易房型以二房、三房为主。（三级市场的活跃，必将推动二次/三次置业的放量——中高档，这也是今年推动楼价

3、上升的重要原因之一）5、2006年，中高端市场明显表现出对花园洋房的偏好，花园洋房供应量和成交量均出现了空前增长；其中以天湖美镇（卖湖卖花园/露台）、奥林匹克花园（卖配套）、中央美地（卖英伦风情）、晋愉·绿岛（卖公园）市场影响力最大。6、组团式布局造成的区域壁垒仍未完全打破，北部新区主力客户群仍来自江北/渝北，只吸引了一部分的渝中客户；九龙坡、大渡口、沙坪坝的主力客户群仍来自各自区域，跨区域销售较少；只有南坪在近4成销售来自区域外。7、商品房交易量的同比增速方面,1-10月交易量增速已达到近两年来的最低点,宏观调控政策及银行加息的影响已经显现出来。（预计

4、明年10月前，市场将步入相对平稳阶段）二、重庆花园洋房发展概况1、据不完全统计：2006年花园洋房放量超过185万。其中北部新区140多万方。余下45万方主要是南岸区和九龙坡区。2、花园洋房2002年市场占有率仅2%，到2006年上升到10%，预计2007年将超过10%。3、花园洋房呈多样化发展。如：东方山水的迷你花园洋房；天湖美镇的退、错、露；中央美地别墅级英伦花园洋园，美茵河谷是德国风情小镇等。4、花园洋房的价格持续走高。从天籁城·美社到紫园再到天湖美镇，价格由一期的3600元到现在4300元/平方米。5、就大西区而言，花园洋房供应相对较少，九龙坡目

5、前仅有广厦城，大渡口只有晋愉·绿岛，沙坪坝只有阳光水城有极少量的货供应；从已面市的广厦城和晋愉·绿岛销售看，大西区对花园洋房的承接能力明显不如北部新区。6、市场已普遍认同花园洋房的品质感，并将其视为房地产的高档产品。三、消费者偏好和抗拒花园洋房的原因1、偏好花园洋房的原因A）低容积率。适度的人口密度，既有效避免了高层的杂居，又避免了别墅的冷清。B）亲地亲自然。带露台、地面花园、入户花园、屋顶花园及高覆盖率社区园林，而且上下楼方便，有利于营造更和谐的邻里关系和更近距离享受自然环境。C）大多处于新兴开发区。周边环境好、空气好、噪声少。D）户型亮点突出。一梯两

6、户，实用率高（90%左右），南北对流，基本实现了全面无暗室，并大大增强了开放型的活动空间（如露台）。E）别墅的过渡型产品。既有接近别墅的内外部环境和品质，又有远低于别墅的总价，满足了大部分想住别墅又住不起的人的需要。F）对花园洋房的品质认同带来的荣耀感。2、抗拒花园洋房的原因A）楼间距近。一般在15至20米，对望严重，私密性极差。（最值得关注的点，这也是报社好几个客户在天湖美镇退房的最大原因）B）多在新兴开发区。周边配套设施差，生活成本高；而且公交车少，不是每一个家庭成员都有车。C）安全性较差。D）蚊虫亦较难避免。一个值得注意的有趣现象：住惯了高层的想住

7、低层（花园洋房）；住惯了低层的想住高层（如金砂水岸）。如天湖美镇就被水晶郦城和金砂水岸分流了相当数量的客源。另一个值得注意的事实：据了解，已交付使用的竞地·溯源居之业主，对竞地·溯源居的满意度相当低，不满主要指向低楼间距造成的低私密性。四、区域住宅消费市场分析区域住宅市场现时消费群构成1、杨家坪商圈个体工商户2、九龙坡区周边大型工业企业及国有企业管理及技术人员（如重钢）3、九龙园区以及二郎科技新城管理及技术人员4、九龙坡急切改变居住环境的原住居民5、“进二退三”拆迁户区域住宅市场可挖掘的消费群1、石桥铺IT从业人士（包括技术/销售人员及个体工商户）2、沙

8、坪坝部分追求高品质生活环境的人士（如政府高级公务员/高校教职员工/马家岩建材市场