郑州航海路项目前期定位及营销报告（loft)Y

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1、前言项目地块仅八亩有余，就像一个楔子，牢牢的定在拥有十数万人口的孙八寨，那么如何实现这个楔子的价值，成为摆在我们面前的最大课题，希望本提报能给大家带来有益的分享。开卷首问一直困惑我们思路,左右我们决心的最大因素是什么？答案：商业用地的土地性质*40年商业用地的土地性质→价值体现能力差，涨幅空间有限；*50%首付，10年按揭→目标客户层面收窄，置业投资受到打压；*商水商电商物业商税费→购置及使用成本较高，资金压力增大；商水：4.05元/吨；商电：0.805元/度；商物业：住宅2倍左右；商税费：总房款的4%；承受巨大压力结论：完全的商业土地性质，使项目操作难度陡升。市场面产品面客户面项目破局，找

2、准策略方向一、开发哪些商品形态更适合这块土地性质？来自有地块、区域、市场、客户多层面的深度思考！二、怎样创造这种商品形态的高性价比价值？没有自我的一次性价比超越，就难以实现市场的突破！一、开发哪些商品形态更适合这块土地性质？1、从地块条件看商品形态*商业：商业门面小（仅20余米），进深极深（150米左右），不适合大商业运营，仅有两层至三层商业价值；*写字楼：停车位要求极高，办公形象要求极高，地块条件亦不允许；*住宅：无规模、无环境、无配套、无形象，大户型住宅产品生存空间有限；似乎都不美妙？2、从区域状况看商品形态*商业：紧邻都市村庄，中小型商业存在巨大机会；*写字楼：不是写字楼发展区域，不具

3、备高档写字楼的生存条件；*住宅：孙八寨拆迁以及大量流动人口特性，过渡型中小住宅迎来机会；小商小宅尚可为？3、从市场角度看商品形态*商业：宏观调控主要针对住宅，商铺迎来机会。案例：三里屯SOHO*写字楼：一片惨淡，写字楼卖不过住宅的时代已经到来郑州写字楼销售市调（9.23）项目总建面积总套数剩余套数开盘时间总销套数月均销量近30天销量均价楷林国际780433723322008.340606600置地广场15709013727212007.96514.25387214创意studio44734243382007.720514.6356722鑫苑国际6517554010607.7.22434318

4、5283永和国际2609476392008.6376.1264021景峰国际338716455752007.9705.8178614荣勋赢座5140927115507.8.201168.9204689上东国际391123532832007.1706.335000盛润白宫10163794881507.8.513310.216457*住宅：随着单价的上升，小面积低总价的紧凑型户型迎来春天案例：从传统居住观念到现有居住观念的转变。→往传统120平米三房，80平米两房；→现盛行90平米三房，70平米两房；来源：市场经验与信息跟踪。小商小宅市场潮流！4、从客户角度看商品形态*商业：大商业总价高，投资客

5、户层窄，风险高；*写字楼：区域目标客户多为市场型经商型客户，写字楼需求有限；*住宅：大户型目标客户对产权要求极高；中小过渡型户型对配套及产权抗性相对较小，并且具备相对的投资价值；抗风险、挖刚性、做心理，“小”有道理！探讨：是否可以开发部分酒店物业？1、区域条件可行；2、项目地块欠缺（车位缺乏）；3、快捷酒店较经济的套数在100-150左右，北楼约可提供300套以上，富裕；4、月供将远高于房贷（10年50%），无法进行产权式酒店出售；5、多为自持物业，资金回报周期长；6、对管理水平和团队培养要求极高；三不结论：不可行、不经济，不建议开发。兹建议商品形态：中小型街铺+中小型公寓型住宅*不做大商业

6、。只做中小型临街商铺。但商业是项目的重要盈利单位，应最大程度的挖掘最大体量。*不做写字楼。一点儿都不做（但产品设计提供客户后期自便可能）！*不能不做住宅。尽做过渡型中小住宅，销售面积控制在30-70㎡之间。但，地块性质的约束，市场行情的不稳定，要求我们，在项目产品设计中必须突出自己的优势。超越自己，超越市场，方可赢得胜利！二、怎样创造这种商品形态的高性价比价值？★住宅部分：颠覆传统居住体验什么是LOFT？LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。如果说，LOFT的诞生是源于贫困潦倒的

7、艺术家们变废为宝，那么今天作为一种生活方式或者时尚潮流的LOFT已经完全演变成一种炫耀性消费。Loft的要素是什么？*高大而开敞的空间；*上下双层的复式结构；*类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；*流动性，户型内无障碍；*透明性，减少私密程度；*开放性，户型间全方位组合；*艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT展现的高性价比优势？1、高大开敞空间、类似复式的双层结构，更好的空间感和舒适性。一般LOFT层