物业管理中若干法律关系思考

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1、法学专论法学杂志!"#$%&’(%’)"*"+&(’物业管理中思若干法律关系的考冯俊!中华人民共和国建设部北京"##$%&’内容摘要：物业管理事关老百姓切身利益，已成为社会物业管理经济活动关系的形成，从本质上说是业主的各界关注的热点问题。分析物业管理活动中的各种法律关服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管系，有助于明确各方权利义务，规范各方行为，推进物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。在业主与理法制化进程。物业管理企业之间，形成这一服务需求与提供服务关系的关键词：业主业主大会物业管理物业管理企业法律关系基础是物业服务合同。物业管理企业接受业主的委托，依据合同提供

2、服务。物业管理企业提供的服务是以物物业管理在我国是一种新的经济活动类型，是一个新业所有权人为对象的服务，其服务活动的实施载体是物业兴的行业。它的产生与发展有着深刻的社会基础。一是城镇以及物业所形成的公用空间和关联财产。物业管理企业基住房制度改革的逐步深化，个人拥有住房的比重越来越高，于合同所规定的事项，与业主形成服务、报酬的交换关系，房屋管理与被管理的关系转化为服务与被服务的关系。二在约定的范围内提供服务，承担责任，获取报酬。是居民占有财产的形式产生了重大变化，住房成为大多数二、居住物业管理与非居住物业管理实行同样的物业居民最大宗的财产。三是生活水平不断提高，围绕居住生活服务制度而展开

3、的各种消费需求急剧增加，呼吁新形式的消费服务。就数量而言，物业管理提供服务的对象大部分是居住在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现物业的所有权人，但物业管理服务的领域实际上已渗透于出来。这些矛盾，突出反映了规则的不健全。经济活动的规非居住物业，如办公楼、工业区、学校，甚至包括医院。则，大部分是自然形成的，由约定俗成而成为共同遵守的规居住物业的物业管理与非居住物业的物业管理，因其则。但当经济活动产生外部效应，涉及公共利益时，或者经服务对象不同而具有不同特点，主要表现在四个方面。其济活动的各利益主体自身不能实现利益平衡时，就需要政一，在居住物业的物业管理中，物业管理企业面对的是众多

4、府制定规则。的服务需求者，即向众多业主提供服务，与众多业主发生经分析物业管理活动中的各种法律关系，是立法的基础济关系。而在非居住物业的物业管理中，物业管理企业一般工作。只面对单一业主，与单一业主发生经济关系。居住物业的物一、物业管理应立足于服务而不是“管理”业管理相比于非居住物业的物业管理，服务的法律关系要物业管理经济活动的产生，其基本动因是业主对物业复杂一些。其二，居住物业的设施、设备具有普遍适用性；非服务的需求，而绝不应也不能是来自于任何外部的“布居住物业的设施、设备与物业的功能特征相关，与业主的特置”。尽管物业管理的内容包括非绝对私人事务的服务，但殊需求相关，具有特殊性。居住物业

5、的物业管理相比于非居这一服务既不是物业企业主动提供的，也不是超越业主本住物业的物业管理，特殊的技术性要求要少一些。其三，居意的。因而，即便是约定俗成将物业管理称之为“管理”，这住物业的物业管理，因服务对象是众多的业主，其利益既有种管理应为来自于业主基于共同利益关系的均衡需求。如相对独立性，又有关联性，存在相关业主共同利益的均衡和果物业管理企业是出于公共利益需要主动实施某种管理，共同利益的维护；而非居住物业的物业管理，服务对象是单在法律关系上不能不理解为是履行某种社会义务。物业管一业主，其服务对象的利益是独立的、直接的、非关联的。其理企业对公共部位、公共设施、公共环境实施的“管理”，也四

6、，居住物业的物业管理，服务直接面对服务需求者，提供是基于业主共同利益的需要，其“管理”权源于业主的财的是终端服务，消费者从物业管理企业提供的服务中直接产。没有业主的聘请，物业管理企业对物业的管理行为就不得益；而非居住物业的物业管理，因其物业本身是提供其他能成立。服务的，物业管理是构成其服务的中间环节，是其最终服务作者简介：冯俊，!"#$年生，男，汉族，湖南人，中华人民共和国建设部法规司司长。#$$%&!!&!’第!"卷!"法学杂志法学专论!"#$%&’(%’)"*"+&(’的组成部分，最终消费者从物业管理企业提供的服务中间具有执行的功能。从抽象的决定转化为具体的执行，需要有接得益。一个

7、常设的机构来完成。在实践中的问题是，由于业主人数但是，这些不同点，并不构成物业管理活动规则的不众多，业主大会并不可能经常召开，也不可能事无巨细均在同。首先，无论是居住物业还是非居住物业的物业管理，均业主大会上讨论，有些业主委员会替代了业主大会，有些虽是业主与物业管理企业之间的服务合同关系，其法律关系有业主大会但业主委员会实际上僭越了业主大会，以少数的形成方式具有同一性。第二，居住物业和非居住物业实施人的意志强加于全体业主，这也是一些住宅区业主纷