城市土地增值原理与收益分配分析

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1、土地使用制度改革城市土地增值原理与收益分配分析中国国土资源经济研究院杜新波孙习稳一、土地增值含义理的阐述。马克思认为，土地的价格分为两部分，一部国内对土地增值定义多种多样，既有从价值角度分为“土地资源价格”，即地租，一部分为“土地资本”价来考虑的，也有从价格角度来考虑的。格。因此，我们界定土地增值的本质为：地租增值与土孙陶生（#$$%）认为，土地增值是指土地资产在开地资本的增加。下面，笔者就以马克思的土地价值理论发利用过程中，由于土地价格上涨而引起土地效益的为指导，对城市土地增值的原理和收益分配进行阐述提高，其实质

2、是土地所有者和土地使用者可以从土地分析。价格变化中得到一笔不断增加的土地收益。二、城市土地增值的原理陈顺清（#$$$）认为，土地增值就是土地价值的增人们一般把城市土地增值的原因归结为五点：（#）长，增值有正有负，在经济运行中，土地增值的一般表土地使用者或经营者在长期的土地使用和经营过程现形式是社会经济发展的作用和土地改良而形成的地中，对土地的不断投资、改造而引起土地增值；（&）政府价的增涨。对城市公共设施的不断投入，投资环境的不断改善，或张小华（#$$%）认为，土地增值是为土地增加的价因土地使用者投资而产生的土地收

3、益的扩散效应而引值，实际指价格的增长。起的土地增值；（!）土地利用类型改变，如由工业用地土地增值的不同定义，源于土地是一种特殊的商转变为商业、金融用地’由住宅用地转变为商业用地品，其只具有“准商品”的内涵，其价值由价格来决定。等，从而产生土地增值；（(）因社会经济的发展，城镇人因此，从货币角度来探讨土地增值，实际上以“价值”定口逐渐增多以及房地产业的发展，造成城镇建设用地义还是以“价格”定义增值并无本质区别。更进一步的供不应求而引起土地增值；（)）由于方针、政策的改变，探讨，还源于土地交易本身的特殊性。这是因为，土

4、地引起土地投资的需求增加，导致土地增值。交易本身并非真正的商品交换，而是在买卖双方建立归结上述增值原因，其实大多数与地租增值与土了一种契约关系。土地价格是一种契约价格，实质只是地资本增加有关。因此，从地租的角度对增值进行解释一种对将来利益分配的一种超前约定，并不反映以价有助于从本质上把握增值的原理。下面，笔者就主要依值为基础的价格关系，只是对将来生产要素用以生产据陈征教授对社会主义城市地租的研究，分析地租的过程的作用评价。或者说，土地价格也只是借用了价格三种形式的增值运动规律，以此说明城市土地增值的这一形式，不是一

5、般意义的价格与价值问题探讨。内在原理。在这一点上，马克思的土地价值理论给予了比较合#、绝对地租增值!"土地使用制度改革（’）绝对地租本质与量的规定在着级差地租(和级差地租((两种表现形式。绝对地租是国家土地所有权的实现形式，与农业对于城市级差地租(，影响因素主要是位置，这种地租来源不同，城市绝对地租来源于产业部门创造的影响主要表现在两个方面：!流通过程运输费用的差剩余产品价值，但不同行业也有所不同。具体来说，工别，处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值输费用而取得超

6、额利润；"资金流通速度的差别，位置的一部分；商业用地地租来源于产业部门劳动者创造好的地段客流量多，相应的单个资金的周转速度较快，后转移过来的，商业部门本身并不直接创造地租；城市相应会产生较高的利润率，因此取得超额利润。这种因服务业和银行保险业来源与商业用地基本相同；住宅位置差异而产生超额利润，在一定的条件下就会转为用地地租来源于工资，是必要劳动部分创造的价值部级差地租归土地所有者（国家）所有。分。对于城市级差地租((，是以等量资本连续投在同城市绝对地租由城市劣等地支付的绝对地租量来一块土地上而产生不同的生产率形成的

7、，在实际中表规定。人们一般把距离市中心繁华地段较远、交通通讯现为两个方面：!在微观方面，主要通过高层建筑的容条件差、处于城市边缘的城乡接壤地带作为劣等地。城积率来体现，一般来说，房屋建筑单位的利润随着容积市绝对地租量由劣等地的地租量来规定，一般其下限率的提高而提高，不仅获得一般利润，还获得相应提高不小于郊区同等面积土地支付的农业地租量，上限不的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者能大于土地使用者全部超额利润，在上下限之间存在占有，租约期满，则转化为级差地租((，归土地所有者一定的弹性，由供求状况来调节。占有

8、；"在宏观方面，主要通过对原有的城市基础设施（!）绝对地租的增值的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而等级，从而产生新的级差。这种对全市的投资分摊在城提高。在这一点上，马克思说过：“地租完全不是由地租市的每一块土地上，起初表现为土地资本的折价与利的获得者决定，而是由他没有参与的和他无关的社会息，当整个基础设