凤鸣花园前期整合营销方案

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1、凤鸣花园前期整合营销方案一、凤鸣花园项目开盘前整合营销总体思路1、阶段性广告策略：凤鸣花园项目在扎实做好产品规划，加快工程进度的同时，在开盘前应作持续不断的媒体宣传。基于“凤鸣花园”项目的现实情况即工程进度、营销进度，本阶段为销售准备期，营销推广工作主要围绕项目开盘前的蓄水展开，以硬广告（户外、DM等）、公关活动等促销手段为主，在开盘前加大媒体广告投放力度，让市场的目光聚焦、关注，并逐步建立项目品牌形象和达到较高的预约率。2、广告投放目标：前期以开盘前预热为主，提高项目知名度，并让目标客户产生期盼的潜导心理，并进而让目标客户认识到“凤鸣花园”项目的品牌价值，吸引他们到工

2、地现场参观，或电话、现场垂询楼盘信息；在临近开盘前四周，重点突击，塑造品牌形象，创造高预约率。3、广告企划原则：精准掌握产品定位，明确了解产品特质，同时说明“凤鸣花园”项目总体优势，包括独特优越的自然环境、享有的区位优势找到产品的独特利益点，以及贴近新农村建设的政策优势，根据现在的市场反应，选择最贴切的广告策略。4、广告策略：（1）差异化定位战略：基于新农村建设样板社区的独特卖点和本项目工程进度情况，以中档价位及项目规模和环境等优势，进行市场细分，实施差异化竞争策略，细分客源。（2）借势策略：在阆中市小城镇建设实施过程中，迅速营销骨架骨架。在营销过程中，我们充分借助小城

3、镇建设将带动区域房产经济飞速发展，宣传项目的区位优势及发展前景、增值潜力。借助升钟湖景区、天宫院景区、兰渝铁路阆中火车站等已有的宣传攻势，将潜在客户吸引到凤鸣花园。（3）重点突破策略：首先以打生态宜居品牌为主，以此作为突破点带动整个楼盘的销售，反复强调地块的区位、环境优势及综合优势，以此作为重点突破。（4）全面攻击策略：待项目品牌认知达到一定程度后，以区位、环境、经济性、产品规划、物业管理等优势作全面出击。（5）促销性策略（SP、PR活动）：以新颖、有效的公关活动作进一步促销。对市场销售有阻力的户型采取一定的优惠措施提高市场吸引力。二、营销推广阶段划分开盘前凤鸣花园项目

4、的整合营销工作分三个阶段分期进行。目标是在前期营销推广工作的基础上，吸引目标消费群体对于凤鸣花园的关注并初步提高目标消费群体对于本项目整体形象和基本开发理念的认同程度。围绕这一工作目标，本阶段将营销推广的工作重点放在楼盘包装、营销公关、活动促销、媒体的广告宣传方面。通过一系列高密度的广告以宣传项目整体形象和主要卖点引起市场的关注，为下一步开盘推广工作作好铺垫。通过充分的市场调研及对入市时机的选择，结合本项目的实际，现将一期推广阶段划分如下：推广阶段时间划分推广主题第一阶段2011.6下旬.—2011.7.现场包装、营销推广、内部认购启动第二阶段2011.9.—2011.

5、10.开盘活动，集中营销第二阶段春节期间集中营销三、整合营销策略【前期营销工作重点】第一、主要作好项目现场的基础形象包装。第二、各方面工作安排准备到位，开始接受客户的咨询。第三、利用销售渐入正规期间信息流、客源比较集中的优势加强广告宣传投放。第四、逐渐扩大项目的宣传渠道，完善项目户外广告与导示系统广告。第五、尽最大可能，把握每一位莅临销售现场咨询的客户，通过销售现场对客户的细致讲解以及销售氛围对客户的感染，蓄积大量准客户。第六、加强项目的推广力度，配合媒体的宣传，提升项目的形象与公众认知度。第七、户外广告结合DM单直投，增强社会影响力和吸引消费者对凤鸣花园项目的注意。第

6、八、前期咨询期有一定蓄水量，再通过本期广告推广的力度加大，争取为“开盘期”的销售实现比例为5：1左右的预定客户。【销售现场的准备工作】1、认真做好日常咨询接待准备及区域和项目熟悉工作，为正式咨询做好准备。2、加强对来访客户的情况梳理，有计划、有安排的分析意向性客户，做好客户维系。3、对凤鸣花园项目销售说辞的修改及完善；4、加强销售现场管理工作：包括项目现场销售环境、销售道具的管理和现场工作人员工作状态的管理（包括礼仪、接听电话过程等）。【现场包装】1、加强和完善项目区域内项目的形象展示系统A、导示系统（包括主干道和售楼处位置）B、户外广告2、销售资料的准备A、DM资料、

7、立面效果图B、沙盘C、单体模型明确详尽的说明标牌；逼真的生活气息4、售楼部的包装A、营销气氛塑造：展板、模型、销控表B、服务氛围营造：微笑服务、专业服务、礼品赠送【促销政策】1、付款方式优惠（1）购房者实行一次性付款方式可享受每平50元优惠。（2）购房者实行分期付款方式可享受每平20元优惠。付款方式按照5；3；2的比例支付。2、首批房源（含商铺）购房优惠政策（1）前期拿出24套房源（含商铺）试水，收集市场信息，汇总客户反馈情况。（2）购买首批10套房源的客户可享受每套八千元礼金券的购房优惠。购买第二批房源（即第11套至第20套）的客户可享