中国楼市2008拐了，2009糟了

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1、2008年我国房地产市场真正出现由涨到跌的拐点，而2009年将更加不容乐观，总体下行势不可免。目前，政府和行业最应提防的是房价过快、过度下跌，这也2008年上半年国家就明确提出的“防止房价大起大落”。如果真的出现房价大落，则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现市场“硬着陆”。由于目前国内外经济形势非常不乐观，按照市场下滑的惯性，未来全国房价环比跌幅还会继续扩大。中国楼市:2008拐了，2009糟了文/上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭2008年，在中国房地产纪年史上，

2、具有的1/3，广州的比例则更低，仅15%，福州则里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，国际经济背景是:美国次贷危机升级为全球1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置金融风暴，全球经济显著下滑;国内经济背景面积3.2亿平方米，同比下降5.9%;完成土地是:经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比2007年的红火逆转为2008年冬夜初

3、降。例高达38%。纵观30年来我国房地产业的发展，明显地出让频频流标，充分反映了房地产市可以看出1998年住房体制改革后，走出了一场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着波“黄金十年”的牛市行情。各种数据都表明2008年房地产市场持续下滑，过去几年被诸这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包而，繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回袱，一方面很多开发企业已无多余资金购地，归，这也正是2003年以来房地产宏观调控的或者没有足额资金缴纳2007年拍下的高价地。主要目的。

4、从2007年第四季度开始至2008年因此，2008年已普遍出现开始开发企业减少第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发四季度开始已加快下行。接下来，笔者以历史企业谋求退地。频繁的土地流标会进一步打击的眼光，通过数据比照，从几个方面总结一下市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。2008年中国房地产市场的运行态势。其次，观察房屋销售形势。从1996年开首先，分析一下土地市场。从2003年开始，始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005我国土地市场步入繁荣期，重

5、要表现是房地产年增幅较大，并首次迈上5亿平方米平台，开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方2007年成交量高达7.7亿平米，创下历史新高，米，并一直持续到2008年，其中2007年超过笔者估计以后也很难超越这一高点。2008年4亿平方米，为历史最高水平，反映出20071-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市降18.8%。充分表明，市场出现显著调整。场融得巨资的企业疯狂圈地

6、。由于全国各地楼市发展不均衡，2008年步入2008年之后，开发商购地热情明显月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上现象，大城市尤为突出。据不完全统计，2008海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。数的10%。国土资源部土地宏观调控课题组撰11月重点城市的成交量明显增加，主要跟政写《2008年上半年土地市场运行的经济分析策利好有关，不具有持续

7、性。总体而言，成交报告》显示，2008上半年全国土地供应总量低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。比上年同期减少25.27%。据统计，2008上半再次，看看房价的演变情况。看下图全年，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四50中国房地信息季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并一直持续至今。从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后

8、有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。之后，2008年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国2007年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比2006年房价数据来源:国家统计局网站高点已下跌近三成。房价同比增幅跨度为一年，并不能反映房价的短期走势，因此我们再分析一下月度房价的环比增长情况。由下图可知，2007年9月环比增幅达到最高点，之后下滑，直到2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比