中国房地产基金的筹集及退出机制探讨

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1、中国房地产金融·焦点透视近年来，我国房地产业发展迅的调查显示，占调查量20%的高收速，取得了令人瞩目的成就。但是入者拥有相当于42.5%的财富。这由于我国投融资体制滞后，长期以一阶层具有一定的风险意识和现代来资金密集型的房地产业融资渠道金融投资意识，投资需求较为旺单一，主要依靠银行贷款。银行在盛，在追求资金安全性的同时，也现行的融资体系中占据核心地位，中国房地产基金的筹集及退出机制探讨中国房地产基金的筹集及退出机制探讨开始追求资金的收益性。这一部分几乎积累和承受了行业过快增长可资金将是房地产基金最大的潜在资能形成的全部非理性投资风险，给金供应者。整个金融体系

2、的稳健运行带来了极二是保险资金和社保资金。随大隐患。因此，无论就房地产金融着中国保险市场的发展，社会资金市场主体——资金供给方（投资急剧集中到保险业中。2003年，保者）和资金需求方（房地产开发险业实现保费收入3880.4亿元，同商），还是就房地产金融市场本身比增长27.1%;保险业总资产9122.来说，急需拓展新的资金来源。作8亿元。保险市场另一只重要力量为一种横跨房地产业与资本市场的社保基金发展迅猛，到2003年底，新兴的产业投资基金，房地产基金养老保险参保人数达到15300多万对房地产业和金融市场有着重要意人，全年基金总收入3400多亿元，义。□其中征

3、缴收入2900多亿元，财政补资金筹措是房地产投资基金运助近500亿元；预计全年基金支出作的第一步。从美国和日本的产业张3100亿元。基本养老保险基金累计投资基金运作经验看，资金来源的结余1500多亿元，全国社保基金积岚结构即投资者的结构会影响到产业累1300多亿元。保险资金和社保资投资基金的治理结构、激励方式，金都需要进行积极拓宽投资渠道。进而影响产业投资基金是否真正推从国外的经验看，通常寿险投资的动产业发展。投资者的特征必须与比例占其总资产的80%以上，政府房地产投资基金的投资对象匹配，公债、外国政府公债、本国地方政否则，资金就不能真正促进房地产府公债、股

4、票、抵押贷款、财产、房行业的发展。地产等都是保险资金投资的对象。1中国房地产基金资金来源分析而目前在我国，保险资金的运用渠房地产投资基金作为一种投资道仅限于证券投资基金、国债、AA基金，其风险性小于股票、期货、外级以上的中央企业债券以及银行协汇等投资工具，收益性又大于银行议存款等，而对投资于证券投资基储蓄，能较好地满足追求高收益、金的比例也作了约束：各保险公司低风险的投资需求。根据这一风险投资于证券投资基金的比例最高不收益特征，从房地产基金资金来源得超过公司总资产的15%，对某只的角度看，主要有如下几个途径在证券基金的持有量不得超过该基金未来房地产基金的发展

5、中可能扮演份额的10%。因此，保险资金的绝最重要的角色。大部分都只能投资于银行存款和债一是民间资本。国家统计局券市场，而目前的存款和债券投2000年对4万个城镇居民家庭收入资，获利空间已经极其有限。比较收稿日期：2006-02-15作者工作单位：同济大学经济管理学院39中国房地产金融·2006·第4期而言，房地产是一项高投资、高收定，经济快速发展，潜力巨大，而使用指令实现对资金的运用管理。益的行业，如果保险公司能涉足于作为行业明星的房地产业以独有的3投资回收机制这一投资领域，这对于扩大企业经魅力吸引了众多房地产基金的关外部市场环境和法律环境对房营规模、增加投

6、资收益有着重要作注。一些国外的产业投资基金已经地产基金的退出方式起着决定性的用。以产业投资方式介入中国企业，例影响。由于缺少相应的法律法规进三是非公成分的企业资金。如，国外的房地产投资基金——摩行规制，中国房地产基金实际上反2002年全部国有及非国有工业企业根斯坦利房地产基金、新加坡嘉茂而可以根据具体的情况选择多种方工业总产值为110776.48亿元，其基金、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦式实现资金回收。根据房地产基金中，国有企业为17271.09亿元，占格里银行、美国洛克菲勒等跨国房的不同投资类型，其资金回收的方15.59%；民营企业为61046.11亿产投资基

7、金均以不同方式开始涉足式各有不同。笼统地看，大致应当元，占55.11%。从增长来看，从我国的房地产市场。有如下一些渠道。1992年到2002年的十年间，全国从资金供应方的供给能力看，一是从项目现金流入中按比例工业企业工业总产值年均增长率为国外资本、国内机构投资者（包括回收。对于一些项目开发型的房地11.65%，其中国有工业企业年均增上市公司、金融机构等）、富有阶层产基金，其投资实际上有项目融资长率为-0.31%，民营企业年均增或个人是房地产产业投资基金最大的特点，投资周期以项目的完结而长率为12.39%。中国经济多元投资的投资主体，将房地产投资基金的结束。项

8、目投资方一般以项目未来格局已经形成，股份制经济、个体