浅析商品房交付中几个法律问题

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1、!"".年#月河北青年管理干部学院学报7&$8/9!"".第一期（总第.’期）!"#$%&’"()*+*,-"#./012,%,3.$&.,4*5&1$*35"’’*6*:"9&;*$9:"9.’浅析商品房交付中的几个法律问题张海涛&，昌希灿!（&/河北青年管理干部学院，河北石家庄"$""#&；!/安徽交通职业技术学院，安徽合肥!#""$&）摘要：交付在商品房买卖合同中具有重要的法律意义，它不仅与房屋所有权的变动和风险责任的承担有着密切的关系，同时也是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等。商品房的交付必须具备法律规定的条件，只有经竣工验收合格并取得《建设工程竣工验收备

2、案表》的商品房方可进入房地产市场流通。关键词：商品房；交付；竣工验收中图分类号：)*+&,文献标识码：-文章编号：&"",%$’&!（!"".）"&%"".#%"#近年来，随着房地产市场的不断升温，房地产为，商品房作为不动产，其交付应以所有权的移转方面的法律纠纷也越来越多。在众多纠纷中，由于为标志，即把交付房产证作为商品房的交付方式，开发商和购房人之间不能正确地交付和接收商品认为只有这样才能更好地维护购房人的利益；另一房而引起的纠纷占了相当大的比重。究其原因，除了种观点则认为，商品房交付应以占有权的移转为标部分开发商存在欺诈行为、购房人法律知识欠缺之志，开发商将房屋钥匙交

3、与购房人，购房人取得对外，相关法律、法规、政策的不完善是造成纠纷不断房屋的实际支配权，应看作是商品房的交付。笔者的原因之一。本文试对商品房交付中普遍存在的问认为第二种观点更符合交付的基本含义，即交付是题进行研究，希冀对实践有所指导，使消费者更好的标的物占有权而不是所有权的移转，交付是所有权维护自身权益、开发商更好的规范自己的行为。变动的前提条件而不是所有权变动本身。实践中，一、商品房交付的基本含义开发商将房屋钥匙交与购房人，实现了对房屋占有（一）交付的含义。交付即对标的物占有的转权的转移，应视为交付。!""#年最高人民法院《关于移。对动产而言，一般意义上，占有的移转也标志

4、着审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题物权的变动；对于不动产而言，交付并不意味着物的解释》对此作了相同规定。因此，在当事人没有约权的变动，不动产物权的变动需要登记，但这丝毫定或约定不明的情况下，购房者领取住宅钥匙就视不能削弱交付在不动产物权变动中的作用，交付仍为房屋的交付使用。然是所有权移转所必不可少的步骤。没有有效的交二、商品房交付的法律意义付就不能够产生合理、正当的登记，更不能够产生商品房买卖虽然标的物是不动产，但法律关系风险的移转和所有权的变动。本质上属于买卖合同，由《合同法》调整，其中交付（二）商品房交付的方式。对商品房的交付方在这里最重要的意义就在于确定风

5、险承担与利益式，实践中认识不一，主要有两种观点。一种观点认承受的界限。收稿日期：!""$%&!%"!作者简介：张海涛（&’($%），男，河北石家庄人，河北青年管理干部学院教师，法律硕士。研究方向：民商法。昌希灿（&’(!%），男，安徽六安人，安徽交通职业技术学院教师，法律硕士。研究方向：民商法。.#（一）交付是确定风险责任承担的界限。所谓风见，商品房交付最严格的条件是商品房项目的竣工险责任承担，是指买卖合同成立后，标的物因不可验收，因为竣工验收是行政法规对于商品房交付使归责于双方当事人的原因而发生毁损灭失时，损失用的强制性规定。对商品房交付必须通过竣工验收责任的归属#$%

6、（&!’(）。关于这一问题，各国立法有不同这一标准，实践中并无争议。但是，由于我国相关的规定：英法等国法律以所有权移转的时间为风险移法律法规对“竣工验收”的标准并未作出明确的规转的时间，即在风险责任承担上实行所有人主义；定，使得这一标准在执行过程中出现了严重分歧。美德等国法律则按照交付移转原则，以标的物的实如“竣工验收”指的是建设工程质量专项验收还是际交付作为风险移转的标志，即在风险责任承担上指综合验收？“竣工验收”合格应以何种文件为准？实行交付主义。在我国，标的物毁损、灭失风险责任在上述问题上，开发商与购房人往往各执一词，争的承担是以交付为界的。我国《合同法》第$"(条

7、规议不断。笔者认为，与开发商相比，购房人在资金、定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由交易经验、专业知识等方面均处于弱势地位，从保出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有护消费者这一弱势群体的利益出发，法律法规应对规定或者当事人另有约定的除外。由此可见，我国“竣工验收”的标准作出更为严格的规定。实行的是风险责任承担的交付主义，实践中，自开（二）商品房竣工综合验收合格。发商将房屋交付购房人之日起，该房屋发生毁损灭对何为“竣工验收”，我国法律从建设工程质量失的风险也同样移转与购房人。管理和房地产开发经营管理两方面作了不