房地产泡沫监测指标体系探讨

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1、上海房地市场纵横文/曾晓安房地产泡沫监测指标体系探讨在实际工作中，使用最多的是方法是第一种，就是提出一套房地产市场的指标体系，对各个指标设定不同的临界值和权重，将预警指标的实际值与临界值比较，如果实际值超越了临界值，就认为是发出了预警信号。众所周知，房地产业的产业链比较长，生产环节比较复杂，生产周期长，涉及的部门特别多。一般而言，要实现对房地产市场的监测，房地产泡沫预警常用指标要涵盖以下几个方面（如表1所示）：一是生产类预警指标。包括房地产投资占固定资产投资的比重（x1）、房地产投资增长率（x2）、土地与楼宇供应量增长率（x3）和房地产投资收益

2、率（x4）。二是交易状况类指标。包括商品房销售面积增长率（x5），商品房销售额增长率（x6）和土地转手率（x7）。三是消费类状况指标。包括商品房价格增长率（x8）、地价增长率（x9）和房价/家庭年均收入（x10）。四是金融类指标。包括货币供给量增长率（x11）、房地产贷款增长率（x12）、股价指数（x13）和楼宇按揭利率（x14）和中长期贷款利率（x15）。一、我国现阶段的房地产泡沫监测体系指标表1房地产泡沫预警常用指标指标类型具体指标到目前为止，国内提出的房地产泡沫指标预警方法有生产类预警指标房地产投资占固定资产投资的比重（x1）三种：一是设

3、定指标临界值和权重，将预警指标的实际值与临界值比较，如果实际值超越了临界值，就认为是发出房地产投资增长率（x2）了预警信号。在预警期内，发出预警信号的指标越多，房土地与楼宇供应量增长率（x3）地产泡沫变化的概率越大。超过临界值的预警指标加权求房地产投资收益率（x4）和，测算出房地产泡沫变化的概率，据此便可对房地产泡交易状况类指标商品房销售面积增长率（x5）沫发生的可能性和严重程度进行预测和监控。另一种方法商品房销售额增长率（x6）是划定预警段，不同的预警段赋予不同的数值，代表泡沫土地转手率（x7）的严重程度，如将某个预警指标划分为4个区段，按其

4、数消费类状况指标商品房价格增长率（x8）值大小分别赋值为0、1、2、3，代表安全、警戒、危险、地价增长率（x9）高度危险。将预警指标的实际值与预警段比较，得到预警房价/家庭年均收入（x10）指标的预警级别值，确定预警指标权重，通过各指标的预金融类指标货币供给量增长率（x11）警级别值加权求和，计算得到综合预警值，根据综合预警房地产贷款增长率（x12）值级别表判断预警级别。第三种方法就是功效系数法。用股价指数（x13）功效系数法计算综合预警系数，运用综合预警系数K对地楼宇按揭利率（x14）和中长期贷款利率（x15）产泡沫的发生及变化程度做出判断。

5、26January2009市场纵横上海房地事实上，国内在实际工作中使用的指标远没有涵盖到择是不一样的，住房的标准在国际间的比较没有意义。比住房的生产、交易、消费全过程。根据中国人民银行课题如说，北美、瑞典和澳大利亚的住房大部分是独立住宅，组的资料，目前我国使用的全国房地产泡沫监测指标体系在日本、香港和新加坡等地高层住宅比较普遍，他们通常包括了房价收入类指标、房价租金类指标、房屋空置类指以两居室公寓的平均住房价格为统计标准。标、银行信贷类指标以及房价和其他价格类指标（如表2其次，各个国家使用的价格内涵不同。英国使用的是所示）。本文对这一套指标体系

6、的具体含义以及存在的问调整后的房价（Mix-adjustedhousepriceindex），侧重点题进行探讨。在反映供求关系；爱尔兰采用的是二手房销售平均价格（secondhandhouse）；挪威采用的是现有所有住房的平均表2全国房地产泡沫监测指标体系值;日本使用都市土地价格;韩国采用的是全国房价指分类指标具体检测指标数。而我们国家使用的是商品房市场成交均价，也就是新200520042003及其权重房价收入类指标房价收入比（25%）增房屋平均售价，这里面回避了标准住宅面积和房屋的档9.910.29.7（25%）次问题。房价租金类指标房价租金

7、比（25%）10.610.810.3再次，在居民收入方面，国外通常取的是中等收入家（25%）房屋空置类指标房屋空置率（10%）庭平均收入，国内居民年平均总收入统计数据很不完善，10.7810.3412.62（10%）有一部分收入没有统计，通常用户均年可支配收入作为居银行信贷类指标房地产类贷款占金融机14.1313.3811.6民年平均收入。城市居民家庭可支配收入是指被调查的城（20%）构全部贷款比重（20%）房价与CPI之比（15%）10.5710.5610.36市居民家庭在支付个人所得税、记帐补贴、家庭副业生产房价和其他价格类指标（20%）房

8、价与上证收益指数之支出后所余下的实际收入。11.7712.899.51比（5%）事实上，以户均可支配收入作为居民年平均收入是非加权指数计算基准指数9.