房地产价格上涨特征及原因综述

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1、专家视线ZHUANJIASHIXIAN房地产价格上涨文/刘琳特征及原因综述近年房地产价格运行特征分析目前，国家统计局有两种关于房地产价格的统计描述：平均销售价格和房地产价格指数。房地产有各种各样的产品，按用途划分主要有住宅、商业用房、办公楼、工业用房等，在每种产品中又分为高、中、低不同的档次。当产品结构不同时必然影响平均销售价格的变化，因此，以平均销售价格来描述房地产市场的价格运行状况显然不合适。本文采用城调队的房地产价格指数进行分析。（二）存量房销售价格的涨幅一直高于商品房销售近年房地产价格运行的特征主要有：价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨

2、幅最高（一）近年房屋销售价格持续上涨，2004年房屋销售价格上涨幅度大幅提高1998年以来，房屋销售价格持续上涨，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅。2000～2003年，房屋销售价格上涨幅度每年提高大约1个百分点，2004年的上涨幅度则提高了4.9个百分点，2004年房屋销售价格指数为109.7（见表1）。2004年35个大中城市中有9个城市房屋销售价格涨幅在10%以上。64城市开发2005.05ZHUANJIASHIXIAN专家视线1998年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房交易价格指数为111.8，涨幅同比微降了1.2个百分

3、点，而销售价格的涨幅（见图1），2004年存量房屋销售价格指商业用地交易价格指数为110.4，涨幅同比上涨了5.5个数为113.3，涨幅同比提高了8.1个百分点，高于同期商百分点（见表3）。品房屋销售价格的涨幅3.6个百分点。2004年存量住宅销售价格指数为115.0，涨幅同比提高了9.2个百分点，高于同期商品住宅销售价格的涨幅4.6个百分点（见表1）。（三）2004年办公用房、商业用房和高档住宅是拉动商品房销售价格快速上涨的主要成因2004年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨的主要成因。20

4、04年,办公用房的销售价格指数为108.1，涨幅同比增加4.7个百分点；商业用房的销售价格指数为107，涨幅同比增加4.7个百分点。1999年以来商品住宅的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为平稳，年均涨幅在2%左右，2004年涨幅达到最高为3.2%。普通住宅销售价格涨幅年均增加2个百分点左右，2004年涨幅最高为9.8%，涨幅同比增加2.6个百分点。高档住宅销售价格2000～2002年较为平稳，2003年上涨4%，2004（五）房屋租赁价格保持平稳态势年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到10%，同比增加理论上，房屋租赁价格更能反映房

5、地产市场的实际需了6个百分点（见表2）。求。1998年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，1999年和2002年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房屋租赁价格的涨幅则在2%左右，2004年房屋租赁价格指数为101.4，比上年同期下降0.5个百分点（见表5）。从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋势不同。1998年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现波动状态，2000年涨幅最高，同比达到14.2%，2004年住宅租赁价格指数为102.2，涨幅同比下降5.3个百分点。非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在2004（四）土地交易价格的涨幅

6、高于房屋销售价格的涨幅年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年价格指数分别为100.2和102；厂房仓库租赁价格2002年左右，2002年土地交易价格指数同比提高5.2个百分点，开始微升，2004年的租赁价格指数为100.9（见表4）。2003年和2004年在此基础上每年提高2个百分点左右。2004年土地交易价格指数达到近年最高，为110.2（见表3）。2002年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销售价格指数（见图2）。住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指数，2004年普通住宅用

7、地交易价格指数最高，而商业用地交易价格上涨最快。2002年以来普通住宅用地的交易价格涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，2004年普通住宅用地城市开发2005.0565专家视线ZHUANJIASHIXIAN（六）2004年住宅市场销售价格的变化与租赁价格西湖一景的变化不同步本文选择私有住宅租赁价格指数反映住宅市场的实际需求变化，将其与商品住宅和存量住宅的销售价格指数进行对比分析。1998～2003年，住宅销售价格指数的变化与私有住宅租赁价格指数的变化基本一致，即同时上升或下降。2004年住宅销售价格指数与私有住宅租赁价格指数的变化则出现明显的不同，住

8、宅租赁价格指数由2003年的113.9下降为103.3，降幅达10.6个百分点；而同期住宅销售价格指数则出现快速上涨，其中存量住宅的销售