浅谈房地产价格上涨原因及对策

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1、万方数据浅谈房地产价格上涨原因及对策郭宝洁，张鹏(山东大学管理学院，山东济南250100)【摘要】住房已成为困扰我国当前经济发展的主要问题之一。房地产价格持续走高，房价已远远超出了普通居民的购买力。文章针对这一问题，从五个方面深刻分析了房地产价格上涨的原因，并提出了相应的减缓房价上涨的措施。【关键词l房地产；供给；成本；心理预期；考评机制【中图分类号】F299．233【文献标识码】AI文章编号】1004-2768(2010)07--0154-02当前，住房已成为困扰我国经济社会发展的主要问题之一。1998年我国房地产市场

2、开始全面改革后，许多的居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而近年来，房地产价格持续走高，房价已远远超出了普通居民的购买力，房价太高和涨速过快不仅关系到房地产业的可持续发展，而且直接影响到国计民生，事关经济、社会的发展，深刻分析导致房价上涨的原因和有效措施具有重要意义。一、房地产价格上涨原因I一)房地产市场的供求分析1．从需求方面看。城市化进程加快：城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。由于我国城市化进程还将会持续较长的一段历史时期。所以。～方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住

3、房条件，提高住房水平。家庭规模与住房价格变化方向相反，随着经济发展和人们生活观念的改变，逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。社会心理因素：当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值。于是争相购买，推动价格继续上升。投资性需求：随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升，投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高，需要大量的操作经验，人们的了解和接受程度还相对比较低，加上金融市场的不健全

4、，打击了潜在投资者的投资信心，所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。我因政府为了抑制投资过热。促进国民经济持续健康发展，重点针对土地市场开展整顿。严格控制土地供给。社会上形成一种房地产价格将不断上涨的心理预期。房地产价格上涨的预期导致大量闲散资金出于投机目的流向房地产市场，进一步增大了房地产市场的需求，从而造成房地产市场价格进一步上涨。这种非理性的因索也是造成我国房地产市场价格在宏观调控下不断上涨的一个重要原因。人均收入的持续增长：从图1中可以看出，我国人均GDP不断增长，人民生活水平不断

5、提高。随着人均GDP的不断增长，我国城镇人均住宅建筑面积也不断增加，显而易见，我国城镇居民住房条件的改善也会大量增加住房需求。2．从供给方面看。我国房地产业是一个区域性垄断市场，对土地资源的控制和政府部门对开发权的特许是形成垄断的重要条件。土地出让和房地产开发相关政策是对房地产开发市场的规范，同时也把房地产开发的权利集中到少数大的房地产开发商手里，垄断的商品房供应方式减少了供应弹性，从而使价格越涨越高。利润最大化行为使开发商操纵并控制了价格．提高了房价并减少了住房供给，并引致大量“寻租”活动和社会福利净损失。虽然我国房地

6、产企业数量众多，但是从总体上说，大部分企业规模小、资质差。房地产市场格局分散，一方面是因为房地产市场刚刚形成不久，尚处于发展的早期阶段。另～方面．也是因为房地产市场存在过多的区域性垄断因素，市场竞争不充分，使优势企业较难进入地方房地产市场。(二)开发成本不断提高1．土地使用成本上升。土地价格上涨是房价上涨的重要因【收稿日期】2010-02-23【作者简介】郭宝洁．女，山东人。山东大学管理学院；张鹏(1972一)。女，山东大学管理学院副教授。1,54万方数据紊。城市居住用地均价从2003年一季度每平方米1032元上涨到20

7、07年一季度每平方米1702元，涨幅达65％多。我国土地自2004年起实行招标拍卖，取消了协议出让的土地出让方式。使得土地价格不断升高。由于土地资源有限，房地产用地大量增加又导致农业用地急剧减少而形成土地资源的高度稀缺，在供给和需求的相互作用下必然使市场均衡价格上涨，对房价构成较大影响。国家对控制土地供应政策的陆续出台，使农业可耕地、建}殳用地受到严格控制。土地获取难度和成本加大，再加上一些开发商囤积土地更加剧了土地供应的紧张。2．原材料价格上升。随着国民经济持续高速发展，居民生活质量的提高，生活方式和生活质量发生了很大

8、的变化，社会需求的增加带动了基础行业的投资，引起钢筋、水泥、建材、涂料等原材料价格上涨，均推动了房价上升。3．融资成本上升。房地产开发的融资机制需要不断上涨的房价来配合。房地产开发企业的资金来源是多元化的，但是主要资金来源是银行贷款和房屋预售，房地产预售款中有很大部分是消费者按揭贷款。由于绝大多数开发商的资金运作是滚