从三方的利益博弈看房产税

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1、纳税＆筹划ModernAccounting从三方的利益博弈看房产税谢晓峰（浙江财经学院会计学院，杭州310018）【摘要】作为一项复杂的税制工具，房产税业已在沪渝两地试点，究竟效果如何，仍然等待时间检验。本文通过分析政府、房地产开发商、消费者三方利益博弈，对新征房产税提出质疑和思考。【关键词】房产税 利益博弈 土地出让金 投资面在刚刚过去的2010年和已经来到的2011年中，最的建筑单价涨势不可阻挡。除了高额的土地出让金，涉为“热”门的事件，就是开征房产税试图解决房价高企及到房地产开发商的税种还有土地增值税、耕地占用税、问

2、题。在房产调控中，房产税和物业税两种说法接连摆房产税、城镇土地使用税、城市建设维护税、营业税等等，在民众面前。房产税出台于1986年9月15日国务院颁更何况名目繁多的费，这些税和费大致占用房价总成本布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，按照房屋的计的40%左右。近些年，各地与房地产有关的高官纷纷落马，税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。这些高官的腐败费用据专家估计还要占用房价总成本的而物业税要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，3%左右。而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的浮动而浮动。进一步而言，在城市中土

3、地资源非常稀缺，政府部如果出于调控房价，增加房产投资投机者负担的目的，门往往采取惜售的态度。政府部门惜售土地的举措通过我们讨论行文应该采用物业税一说。但由于我国发改委传导机制，最后使得消费者不得不接受抬高了的价格去已经正式放弃物业税的提法，统一为房产税改革。本文购买存量房产。此外，由政府控制的货币供应机制也影使用的房产税借鉴2011年1月28日上海和重庆推出的响了房价的走向。例如印钞机构加速招收工作人员等信房产税，拓展到含有物业税之意的房产税，这一点应予息带给房地产开发商贷款信心，进一步抬高价格。消费以说明。者对于未来的通

4、货膨胀预期，增强了购买不动产以保值如果把房地产业看成一条价值链，那么拥有土地审增值的冲动，影响了房地产市场的需求和房价。批权的政府部门牢牢站在价值链的上游位置，房地产开二、消费者与房地产商的博弈发商和消费者处于中下游。分析房价是继续高企抑或回根据经济学的基本原理，在市场经济的条件下，商落，我们一定要抓住这三方的利益需求，分析房产税在品房的价格取决于总供给和总需求，那么房地产商的定这条价值链中起到的作用。特别值得注意的一个前提是，价能力应该有限，最终要屈服于市场需求。可是前文已作为这条价值链中的商品，无论是土地，还是商品房，

5、经提及我国的房地产市场是卖方市场，房地产企业为了目前在我国尚处于卖方市场。追求利益最大化，政府对其征收的税费会大部分甚至全一、政府与房地产商的博弈部转嫁到消费者手中。另外，当房地产税收负担基本确我国是一个政府职能部门众多的国家，因而需要大定的前提下，只要房价的上升幅度小于新征税费幅度时，量的财政支出来履行国家职能。自1994年中央地方实新征税费的负担就会全部转移至消费者。2011年1月28行分税制以来，中央政府基本掌握了比较优质的税种，日开始征收的上海市房产税税率分0.4%、0.6%两档；重即便是留给地方的共享税份额也不多

6、。为了履行公共职庆市房产税税率为0.5%～1.2%，而我国房价上涨1%轻能，地方政府把目光转向了具有地方归属属性的土地出而易举，靠这么低的房产税来平抑高企的房价，无异于让金。久而久之，能够短时间内收取的大额土地出让金不可能完成的任务。反过来，新征的房产税会传递给刚变成了地方财政的支柱之一，与之相关的房价自然水涨性的商品房需求者和租房者，进一步推高房价。船高。因为房地产业较之其他产业利润更为丰厚，隶属从消费者的角度看，本文把消费者分为两种：一是于政府部门的国企、央企也加入到房地产行业当中。当刚性消费者或者是住房改良消费者，二

7、是投资投机者。这些财势雄厚的企业频频在北京、上海、杭州、广州等对于前一种消费者，他们的需求弹性很小，尽管国家在地拍出“地王”之际，显而易见，附属于“地王”之上制定房产税政策之时，试图通过免税减税措施减轻税负，新会计 2011.4ModernAccounting纳税＆筹划但是往往作为弱势群体的这类消费者，暗暗地承担了房对的主导作用，取得了较大份额的利益，即便是新征的产税的税负，因为房产税税负已经被出让者包含在房价房产税也是可以增加地方财政收入；房地产商在保证行当中。后一种消费者正是国家出台房产税打击的对象。业利润的前提下

8、，可以把税负转移到消费者；房地产投有一组数据为例：2010年国家电网对全国66个城市的调资投机者自然承担了极大的风险，但只要房价稳步上涨，查，有6540万套住宅为空置房（3个月内电表使用电量他们亦可获得丰厚的回报；处于价值链最下游的自用消少于10度），这些空置房足够2亿人居住。在国外，空费者承担了所有负