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1、CONSTRUCTIONECONOMY房地经济2008年第9期(总第311期)住房反向抵押贷款的流程设计及风险防范■曹小琳,杨琦(重庆大学建设管理与房地产学院,重庆400045)[摘要]立足于中国人口老龄化趋势日益严峻、社会养老压力巨大的现状,对国内适时推行住房反向抵押贷款的业务流程进行设计,并分析其业务开展中所存在的风险,提出相应的防范措施,旨在为促进我国积极推行住房反向抵押贷款业务提供一定的支持与建议,为我国的养老保障开拓一条新途径。[关键词]反向抵押贷款;流程设计;风险防范Abstract:InordertopromoteChinatostartthebus
2、inessassoonaspossibleandtogivesometheoreticalsupportandrecommendationsonit,inthispaper,basedonthecurrentsituationofChina'sincreasinglyserioustrendofag-ingpopulationandgreatpressureonsocialendowment,processdesignismadetotheimplementationofhousingreversemortgageloan,anditalsogivesadeepa
3、nalysisonriskexistinginthebusiness,includingcorrespondingpreventivemeasures.Keywords:reversemortgageloan;processdesign;riskprecaution[中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X(2008)09-0047-04目前,中国已步入人口老龄化社会,与发达国家相比1住房反向抵押贷款概述较,中国人口老龄化表现出基数大、发展速度快、国家未富先老等特点[1]1.1住房反向抵押贷款概念。同时,国内尚未建立完善的老年福利保障
4、制度,绝大部分老年人依靠传统的家庭养老或社会保障反向抵押贷款是指符合一定条件的老年人将其房屋养老,养老途径较单一。随着国家经济的快速发展,消费产权抵押给金融机构,定期从金融机构领取一定数额的贷水平的日益提高,许多老年人晚年生活过得十分清苦,加款年金,并在获得贷款的同时享有对房屋继续居住的权利,上近年来计划生育政策的作用凸显,大量“四二一”家庭开直到去世或永久性搬离,最后由金融机构出售该房产一次性偿还所有贷款[2]始涌现,即一对夫妇要负担四个老人和一个孩子,无疑给,其实质相当于金融机构以分期付款的方家庭带来沉重的养老压力,也给国家带来沉重的财政负式从贷款人手中“买房
5、”。作为一种住房融资模式,反向抵押担。鉴于中国人口老龄化的严峻形式和不甚完善的养老贷款将住房这种“僵化的资产”转化为“现金流”,赋予了房保障体系,如何更好解决老有所养问题,是当前面临的重屋居住和养老储蓄的双重功能。对于那些有房产但缺乏现大社会问题之一。国外大量实践证明,推行住房反向抵押金流的老年人来说,能将其身后的住房价值提前贴现出来贷款是完善养老保障体系的有效措施,借鉴国外经验,开用于即期消费,实现个人财富的合理配置,既可提高其晚年发适合中国国情的住房反向抵押贷款业务,对缓解养老生活质量,又可减轻社会保障体系和家庭的养老压力,是压力具有重要的现实意义。“以房养老
6、”思想的一种具体实践。[作者简介]曹小琳(1954-),女,重庆人,重庆大学建设管理与房地产学院工程管理系主任,教授,主要从事工程项目管理、房地产经济与管理等方面的研究。杨琦(1985-),男,湖北人,重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生,研究方向:房地产经济与管理。47CONSTRUCTIONECONOMY2008年第9期(总第311期)房地经济1.2住房反向抵押贷款国内外发展现状近年来,美国等发达国家通过开展住房反向抵押贷款业务,为解决社会和家庭养老保障问题开拓了一条可行的有益之路,其中业务开展得最好、产品最为丰富[3]的当属美国。1989年美国针对“房子富
7、翁,现金穷人”的老年群体推出“以房养老”反向抵押贷款,在退休老人中颇受欢迎。该业务由政府和私人房贷机构同时提供,其中由政府主导、以盈利为目的的专业机构提供的产品占据绝大部分市场;新加坡开展该业务则是由寿险公司提供非盈利性金融产品,带有更强的政图1住房反向抵押贷款市场运作参与主体模型图府行为和公益性。据有关资料显示,美国自推行住房反向抵的引导监管者,应发挥其主导作用;银行和保险公司是政押贷款业务以来,其贷款总数已超过10万笔,且呈现出较府意图的执行者和业务的推行者;而老年申请群体则处强的增长趋势,市场运行也日趋完善[4]于相对弱势的地位。因此,政府必须加强对该市场的
8、监管,。该
