地产宝典投资理财--肯恩·费雪 拉拉·霍夫曼斯

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1、地产宝典咨询电话400-800-5175地产宝典：投资理财－－肯恩·费雪拉拉·霍夫曼斯你曾梦想盖摩天大楼？想当收租的房东？或许你可以成为一名房地产大亨美国是盛产房地产大亨的国家——房屋自有率接近70%！千万不要让近期住宅市场的震荡走势吓住了你，房地产生意还是有利可图的。和其他致富之路一样，靠房地产发达并不容易。成功的地产商不但有本事找到潜质优良但遭忽略的土地以及愿意投资的伙伴，他们还拥有成功创业者的策略和眼光。地产大亨基本上也是创业者，如果不能拟出实际可行的业务模式，就无法做好房地产生意。事实是，投资房地产的长期回报率并不怎么好——自19

2、64年以来平均回报率仅为5.8%，只比通胀率高一些！那么，雪尔顿·艾德森(SheldonAdelson，身家280亿美元)、柯克·柯克里安(KirkKerkorian，180亿美元)、唐纳·勃仁(DonaldBren，130亿美元)、山姆·柴尔(SamZell，60亿美元)以及大名鼎鼎的唐纳德·川普(DonaldTrump，30亿美元)是怎么赚到那么多钱的？靠财务杠杆！这些地产大亨都借了很多钱！做得好的话，杠杆可以放大投资回报率，但如果搞砸了，亏损与羞辱也会加倍放大——很可能血本无归。那举债岂不是很危险？没错，如果你经营不善的话。但做房地

3、产生意必须举债，如果你很厌恶负债，请克服你的债务恐惧症，学会欣赏财务杠杆，准备好当一名房地产大亨吧。杠杆魔法财务杠杆的魔法是这样的：如果你买一栋10万美元的房子，自付5%，即5,000美元。5年后，你以12.5万美元卖出。嗯，那就是获利25%，年均收益率仅为4.6%。不对！当时你只付出了5,000美元，2.5万美元的获利即是500%，年均回报率是43.1%。像变魔法一样！没错，我们还没算债务的利息成本，这一点稍后再讲。但如果房价下跌，你的5,000美元很可能会全数报销。杠杆既可以放大获利，也会加大亏损，关键在于能否找到物超所值的房产——一

4、些你能让它们变得很赚钱、其他人却弄不到手的物业。你必须让自己的物业像印钞机那样为你带来源源不绝的收入。房地产生财之道以下为你说明该怎么做。但事先声明一下：我并不是地产商。没错，我拥有价值超过1亿美元的物业——多数是我公司使用的办公室，但经营我家房地产事务的是我的太太雪莉(Sherri)。1999年，两位先生买下了加州圣马刁郡(SanMateo)FashionIsland地产宝典咨询电话400-800-5175地产宝典咨询电话400-800-5175Bou-levard的1450号，当时那是一栋有15年楼龄、面积为10.4万平方尺的甲级办公

5、楼，位于101号及92号高速公路的交界点，那是旧金山往矽谷以及旧金山半岛往东湾的交汇处——非常好的地理位置，1999年那里几乎没有任何空置单位。买主支付了3,100万美元，其中2,550万是以票据形式向瑞士信贷波士顿第一房贷资本公司借入的。当时矽谷十分景气，蒸蒸日上，租金昂贵，办公大楼几乎都满租，手中握着大把钞票的网络公司正在租用物业以满足其扩充的需求(后来这些公司都发现自己根本没有这种需要，但当时它们并不知道)。当时我们的公司正处于持续扩张中，5年之前，雪莉在湾区海拔2,000尺高的山顶、一处你想象不到的地方为我们建立了公司总部(现在仍

6、在此处)。这间办公室就像是森林中的一颗宝石，三面是数以千亩计的空旷公地，空气清新，而且坐享视野开阔的太平洋海景。雪莉两次扩建，至2000年时，我们已占满了壮丽山头那邮票般大小的平地。公司需要在别处扩充办公室。雪莉选择了20分钟车程之外的圣玛刁，当时其租金昂贵且空间有限，但在网络股泡沫破裂后，市场上涌现出一些分租出来的办公室，到2002年时，雪莉以合理的租金租到了我们亟需的乙级办公空间，租期为一年。到2004年，FashionIslandBou-levard1450号的业主因无力偿还贷款，止赎(foreclosure，指债务人失去抵押房产的

7、赎回权)程序已开始，物业接管人也已委派。1450号的业主还拥有其他办公大楼，每一个物业都有未偿清的贷款，财务非常吃紧。业主没有余钱投入经营1450号，该物业的空置率因此节节升高。最大的租户搬走后，业主的景况更是雪上加霜，债权人(即前述票据持有人)决定通过非公开拍卖的形式卖掉手上的票据，竞标者无法知道其他人开出的价码。竞标者先提交大概的交易条件，然后由债权人选出部分竞标者参与最终投票，提交一旦得标便不可更改交易条款的标书，债权人不一定要将大楼卖给出价最高的人，出价稍低但交易条件较佳的竞标者也有可能得标。交易条件和出价同样重要，相关条件包括支

8、付现金的比例、非现金部分的利率、定金的数额、竞标者取消交易时卖方能否没收定金以及在什么情况下可取消交易等(例如竞标者通常会要求验收物业，不满意可退订)，此外，交易越快完成，卖方的风险就越低。因