房地产策划基础思路

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1、房地产策划基础思路策划基础思路:简单说说策划报告的思路,结案总结,回顾一下整个情况:一个结案报告一般包括：1项目整体概况2项目分析3策略分析及检验4本楼盘经验分享5教训与启示一、项目整体概况包括：1地块情况2规划设计3户型分布及比例。二、项目分析包括：1入市背景2项目目标3项目面临的问题。1、入市背景：有宏观的国家经济政策方面以及微观的本板块片区供应等。2、项目目标：通过周边楼盘及更大范围的楼盘来确定我们在怎样的让一个定位这期间伴随着竞品的一些分析比如容积率套数主力户型均价推售时间现阶段销售情况以及未来推货等等。3

2、、项目面临的问题：从中分析后我们可能会面临一些问题比如如何在豪宅中脱引而出为了保证可观的利益价格和销售速度怎么平衡等。三、策略分析及检验：1、片区策略2、竞争策略3、品牌策略4、客户策略片区策略：1、代表性的案名2、领导片区的炒作3、超越片区的竞争等竞争策略：1、角色区分，建立片区领导者的地位2、形象上的领导者，策略上的挑战者，改变现有游戏规则，建立新的物业类型3、建立强势的第一印象（这很重要）品牌策略：1、第一展示2、第一口碑3、第一财务安排客户策略：目标客户群那些，来了就必须搞定。比如很多的高端别墅，他们的目标

3、客户，就是企业主政府官员，即使有钱也不敢买，这样的话营销就针对这些客户进行。看看他们的喜好是什么，比如请经济学家讲座等。又如经济性酒店式公寓，目标客户可能就是白领年轻人，居家过日子的多，这样推广策划的活动就得相对时尚。开盘请请娱乐圈名人或者搞搞高档次的时装秀更好。我们在推广过程中面临的一些问题要进行客户验证，客户上门要问明白是通过，什么途径知道我们项目的是大牌短信报纸网络还是别的等等这样我们就更具有针对性的投放广告通过来访客户得到的相关信息即使调整策略报告到了这一步就是本案的经验分享环节包含：1客户分级（看意向度属

4、于abc级）2客户维护技巧：多久打一次电话给客户，让他有印象记住你，是不是搞搞活动等等3推售节奏的控制：始终营造一种稀缺感，对推货节奏控制好4价格调整控制：对于一些难去化的楼层更地方不一样，要进行价格差，针对性的说辞等，弥补5现场展示跟进：楼盘开始都是环境很好，整洁度非常好，随着时间的流逝一定要保持住，当一个售楼处环境越来越差的时候，销售人员的心也就渐渐散了最可怕的是销售人员的，凝聚力下降当然好的展示如样板间、体验区等对客户逼定也是很有效果的6客户意向摸底技巧：即使发布项目进度信息（比如户型图发布、样板间开放等），

5、抓住与客户交流的每次机会，看看客户侧重于那种户型，需求多的，自然定价就高些，对定价也有用处7销售技巧：通过一系列的看房动线，充分给客户洗脑，记住在情景体验区停留的时间越长月有利于杀定客户，当然你的体验区环境要尚可包括一些人员ps，逼定房号等逆势之下派单时很有效的一招其实派单在何种行情效果一直都是最好的关键在于怎么派愿者上钩效果好死盯着人只会降低项目调性最后一大环节是本案的经验和启示包括：1销售与工程的紧密配合：尤其是前期，预售证，包括样板间的开放等都十分重要，管理好工地，有时候一些客户看房子，发现毛坯房有大便那就很

6、恶心了，我就经历过2做计划时要有备选方案:想起李嘉诚的一句话：在香港做生意你要多种准备，即使天气预报说明天是晴天，你也得想好万一下雨怎么办！在国内的政策市的地产市场更是如此3媒体的炒作要配合及时：新闻炒作的攻势有几大线——a坊间传说：比如别墅价格8万，后来查实发现原来就一栋，为了制造新闻2新闻炒作线：片区有什么规划动态立即一顿炒作，描述未来规划好的美好蓝图3公馆活动线，每次活动要及时贴相关的图片上去，在网络软文之前之后都要报道d销售动态线：透露出一些销售动态，如感恩回馈，团购等e生活情调线：报道片区的生活基调，比如

7、时尚的闹事中心，还有美丽的自然公园景观教训启示：充分发挥专业公司的作用，比如活动公司广告商等最后就是领导片区炒作要注意：比如公园周围你主打公园豪宅概念，片区的都是的，你把公园价值挖掘的越大，别人也一样收益，所以我们看到全国都是纽约中央公园、伦敦海德公园的豪宅炒作主要是挖掘别人没有我有的，提升自己打击对手的那种思路，但是绝对不要说同行怎么不好，这是大忌好了，我说完了，谢谢其实我觉得策划和销售都很重要，硬说谁重要，我觉得是销售，策划不好，销售强，房子依然可以卖出去，策划好，销售不行，房子就不行，两者都强是最好