拆迁安置房买卖如何将风险降为最小

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1、拆迁安置房买卖如何将风险降为最小1、签约前一定要审查动迁协议，明确房屋共有人；签约时共有人应该在场，并且同意出售签字按手印。2、3、4、违约金不应过高，一般上限为合同标的额的百分之二十在未过户前让房主提供担保买卖双方可以找一家中介，签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但是要等产权办好后再过户。而中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。5、除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式(例如约定待拿到房产证时再付清尾款等)，迟延交房，产权证如何办

2、理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。6、被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。7、按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证

3、，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。8、买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则

4、拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。9、，

5、在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估近

6、日，成都市中级人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案，认定尚未办理产权证的拆迁安置房买卖合同有效，驳回卖房人要求改判买卖合同无效的上诉请求。2008年4月21日，贺众与伍慧、朱武、李侠签订了房屋买卖合同，约定伍、朱、李三人以140000元的价格，将一套拆迁安置房卖给贺众。合同签订当日，贺众将140000元支付给伍慧，伍慧将拆迁安置协议原价及房屋钥匙交给贺众。后来贺众提起诉讼，请求对方协助办理房屋过户手续。一审法院认为，争议房屋虽然在交易时因政策原因未办理产权证，但并非限制流通物，也不是无法办理产权证的违法建筑

7、，而是属于伍慧、朱武、李侠、贺众共同共有的合法不动产，其转让合同应为有效。房屋买卖涉及物权变动，出卖人负有协助完成房屋过户手续的合同随附义务，判决伍慧等4人协助贺众办理争议房屋的过户手续，宣判后，伍慧等4人提起上诉，以双方签订房屋买卖合同时共有人贺众不满18岁为由，认为其处分行为无效，拒绝帮助其办理相关手续。二审法院认为，拆迁安置房在尚未取得产权证书的时候，从权属确定来看，虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态。因此拆迁安置房在未依法登记领取领取权属证书时，签订转让合同并不违反法律禁止

8、性规定。伍慧等4人通过拆迁安置取得的房屋权属明确，相关房屋产权证的办理和实际取得，处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户均可完成。双方之间的房屋转让合同，并不损害国家、集体、他人和社会公共利益。虽然签订房屋买卖合同时贺众未满18岁，为限制行为能力人，但其处分行为得到了法定代理人伍慧、朱武的认可，应为有效。10、《城市房地产管理法》第38条第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第（六）项“未依法登记领取权