农村宅基地买卖合同效力[1]

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1、主张合同无效者认为，作为宅基地的集体土地的转让不符合《土地管理法》的规定，农村房屋买卖合同应当认定无效。从合同法自身的无权处分、禁止或限制流通物等角度考量，认定农村房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由。1.现行法律、行政法规并没有禁止农村房屋买卖，行政法与合同法共同作用下的农村房屋买卖合同作有效处理更为有理。2合同效力原本脱离于物权变动之外，农村房屋买卖合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受影响。3.只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。无效主要理由是：1.房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而

2、宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的；2.农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记。4.浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件）规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房

3、主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”与农村房屋买卖合同效力有直接关联的合同法规范主要涉及以下几个方面：（1）《合同法》第五十一条规定的无权处分；（2）《合同法》第五十四条规定的合同撤销制度和第九十四条规定的合同解除制度；（3）《合同法》第一百三十二条第二款规定的禁止或限制流通物制度；（4）《合同法》第五十八条规定的无效返还制度。以下分别作简要

4、分析。1、农村房屋买卖不属于无权处分首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权。其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分（用益物权意义上）的权利均归宅基地使用权人享有。再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系.2、农村房屋不属于禁止或限制流通物3、农村房屋买卖合同的撤销与解除合同无效不是解决合同效力争议的唯一途径。适用无效制度，对守约人利益保护极为不利，不合正义要求。

5、4、买卖合同无效与农村房屋的原物返还合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付或已办理过户手续的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行；尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。笔者认为，即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。[12]理由是：对出卖人而言，

6、真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是因为无居住场所或生活无着落；对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反而给社会诚信造成损害[13]。违反法律强制性规定的合同效力的判断需要通过对合同法规范与行政法规范一同观察才能确定。（一）合同效力与行政法规强制性规范通过检索相关的法律、行政法规后可以发现，现行法律、行政法规对于宅基地和农村房屋的规定只有三个法律规范，列举如下：（1）《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出

7、卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”（2）《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”；（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”首先，《土地管理法》第六十二条规定是同时调整农村宅基地和房屋的规范。该条包括三层含义：一是，农村宅基地使用权分配实行“一户一宅”原则；二是，允许农村房屋的买卖；三是，农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地。其次，

8、《土地管理法》第六十三条只调整宅基地以外的其他非农业建设用地。（1）从条文的前后分别设置的情况分析，六十二条与六十三条是并列关系，而不是种属关系。（2）从条文调整对