设备维护成本的控制

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1、主持／沈克明资产管理■设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。设备维护成本的控制□文/谭永林设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。是设备赋予物业以生命，现代化的设备赋予物业以现化的生命，智能化设备赋予物业以智能化的生命。离开了设备，物业就变成了黑暗中冰冷的空壳，就丧失了使用价值。设备维护事关重大。无论停电、跑水、漏气，都会严重影响业主的生活和工作，都会直接威胁业主的生命和财产安全。对物业管理设备维护服务人员来说，真是“接到报修如闻警报，排除故障刻不容缓！”64现代物业·新业主MODERNPROPERTYMANAGEMENT·NEWPROPRIETOR资

2、产管理物业管理设备维护服务约60%为空调耗电。另据统计，在发达国家，建筑物的耗能（一）设备维护服务对象的构成占全国总耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采以设备电气性质和机电结合的暖、空调、通风设备的耗能占65%左右，是耗能大户；生活程序为标准，可以划分为：1、强电热水占15%；照明、电梯、电视占14%；厨事占6%。显而易设备：（1）高、低压变配电设备。见，节约能源不仅直接影响到物业营运的成本和业主的经济效（2）紧急发电机组。（3）照明系统。益，而且直接关系到环境效益和社会效益。2、弱电设备：（1）楼宇自动化系统（二）维修成本控制的重要

3、性（BAS）（广义的）。（2）通讯自动化在一座现代化大厦的投资中，各类强电、弱电和机电设备系统（CAS）。（3）办公自动化系统的投资比重愈来愈大，甚至接近或超过整个建筑主体结构的总（OAS）。3、机电设备：（1）电梯。（2）体金额。位于北京朝阳区的某5A级智能化大厦，在1996年中央空调。（3）燃气燃油锅炉。（4）投资安装的部分设备的价格是：给排水各类动力机械等。1、大厦结构化综合布线系统（加拿大）1套：1,000万元。（二）设备维护服务形式的构成2、智能自动消防系统（美国）1套：500万元。以人与设备相互间的互动关系3、燃气/燃油自动锅炉（德国

4、）3台：360多万元。为标准，可以划分为：1、运行：值4、离心式中央空调水冷机组（美国）4台：385万元。班、操作、巡视、清扫、应急处理等。5、变频式空气处理机（法国）61台：623万元。2、维修：日常零修、紧急抢修、按6、三菱高速电梯（日本）14台：3,330万元。计划的小修、中修、大修。3、养护：该建筑建安总投资3亿元，结构、设备、装修基本上各占日养护、周养护、月养护、季度养护、总投资的1/3。这些造价惊人的设备如果经常发生故障，其维年度养护。修成本是难以承受的。（三）设备维护服务成本的构成（三）人工成本控制的重要性以产生成本的对象为标准，可

5、本文虽然按论述序列将人工成本排在第三位，但实际上以划分为：1、能源成本：耗电、耗水、在大部分物业管理项目中，人工成本都是仅次于能源成本列第耗气（油）等。2、维修成本：维修二位。例如：北京某智能型高档商务写字楼，1997年2月物工具、常用维修材料、设备低值易业管理财务支出总计为96.8万元。其中能源费（电费、水费、损零部件、设备贵重核心零部件等。燃油费）为35.7万元，占总支出的36.9%；人工费（员工工资、3、人工成本：定编人工成本、临时春节过节费、午餐费、劳务费、医药费）为29.7万元，占总人工成本、外包人工成本等。支出的30.7%；维修费（维

6、修工具、设备零件、易耗材料、工程劳务、装修费等）为17.5万元，占总支出的18.1%。而且实设备维护服务成本控制的意义践证明，控制人工成本的难度要远大于控制其他成本的难度。（一）能源成本控制的重要性在现代建筑中，随着照度和舒设备维护服务成本控制的方法适度等人工环境标准的提高，各类（一）控制能源成本的方法强电、弱电、机电设备的大量应用，管理方法：使建筑能耗急剧增加。有专家统计，1、编制能源成本控制计划：（1）成本预算。（2）控制指标。（3）当今北京一幢大型公共建筑的用电控制标准。（4）控制措施。（5）控制过程。（6）控制岗位责任制。量比1949年全

7、北京市的总用电量还2、实施“全员控制”和“全过程控制”。多。1994年广州某酒店，夏季用全技术方法：部建筑设备都开动，每天耗电13万1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测，由计度。一般每天耗电约9万度。其中算机智能管理建筑物的能源。MODERNPROPERTYMANAGEMENT·NEWPROPRIETOR现代物业·新业主65资产管理2、提高楼内温度的控制精度，避免夏季室温过冷与冬季（3）在磨耗故障期：这时设备室温过热的能源浪费。据统计，夏季设定温度下调1℃，将增或设备系统已接近或达到各自的寿命加能耗9%；冬季设定温度上调1℃，将增加能耗1

8、2%。期，由于零部件的磨损和材质的劣化3、空调设备采用高效率机组，以变频调速控制电动机运故障率上升。但如果在磨耗故障期之行及合理的启停操