房地产销售法规

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1、世联销售代表入职专业培训系列课程房地产法律法规文中标明备注的内容仅作为参考资料讲师：黄淮世聯地産世联版权所有培训目的u了解代理公司在房地产买卖行为中所处的法律地位和承担的法律责任u掌握与售楼过程密切相关的法律知识和常见的法律问题u能够在销售过程中有效地运用所学的内容、避免代理公司承担法律责任。世聯地産世联版权所有2第一章房地产法律基础知识——概念和理论世聯地産世联版权所有与销售有关的法律规范•《民法通则》•《合同法》•《土地管理法》•《城市房地产管理法》•最高院司法解释•《广东省商品房预售管理条例》•《商品房销售管理办法》•《深圳经济特区房地产

2、登记条例》•《深圳经济特区房地产转让条例》世聯地産世联版权所有4房地产法概念房地产法概念：调整国家与公民、法人之间，公民之间，公民与法人之间以房地产为标的在房地产权属、开发建设、交易管理等与房地产相关的各种关系的法律。我国没有成文的房地产法典，是包括一系列法规、规章、地方政策性文件在内的一个系统性文件总汇。根据我国法律规定，农村的地产不允许上市交易，只允许城市房地产上市流通交易，因此房地产流通交易领域的“房地产法”实质上就是“城市房地产管理办法”。世聯地産世联版权所有5我国关于土地所有权的规定土地使用权的有偿使用制度，是我国土地使用制度的一项重

3、大改革和突破，是具有中国特色的土地使用制度的创新和尝试。我国城市市区的土地属国家所有（由于城市的发展和扩张，导致目前城市市区仍存在集体所有权，例如：城中村）。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。（《土地管理法》第8条）u取得土地使用权的方式：出让、划拨、等1.出让土地使用权：以契约的方式依法有偿取得土地使用权。2.划拨土地使用权：通过划拨的方式无偿取得土地使用权。3.集体土地所有权一旦被征用，即转变为国家土地所有权。世聯地産世联版权所有6出让取得的土地使用年限居住30

4、年工业教育/科技/文化/卫生/体育50年商业/旅游/娱乐综合或者其他70年出自：《深圳经济特区土地使用权出让条例》世聯地産世联版权所有7土地使用期限到期了怎么办？《深圳市到期房地产续期若干规定》深府[2004]73号土地管理土地使用者申请答复部门提前六个月一个月内《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。世聯地産世联版权所有8结果符合继续使用深圳规定：到期房地

5、产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式：1、补交地价签订土地出让合同。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；2、支付土地租金签订土地租赁合同。土地租金按年支付，其标准由深圳市国土管理部门定期公布。不符合不批准到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。本规定的到期房地产，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。世聯地産世联版权所有9房

6、地产开发建设及交易流程1、获取土地使用权阶段（计划部门立项、规划部门选址、土地部门供地，拿到有关建设用地前期审批文件、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》）；2、建筑产品的建造阶段（前期策划、初步设计、施工图设计、施工建造、竣工验收，拿到《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《建设工程竣工验收备案证明书》）；3、房地产的交易（销售、出租，拿到《商品房预售许可证》、《房地产证》，签订房地产买卖合同、租赁合同来完成交易，实现收益）；4、房地产售后的物业管理。世聯地産世联版权所有10第二章销售代理行为世聯地産世联版权所有代理销售行为

7、的法律性质u一、代理销售行为的法律性质u地产代理公司与房地产开发公司签订销售代理合同，建立委托代理关系。代理公司、开发公司、客户之间关系为：代理人、被代理人、第三人。代理人在委托代理权限范围内的代理行为产生的法律后果归属于被代理人。销售代表代表公司进行销售行为是一种职务行为，行为的后果归属于所在公司。世聯地産世联版权所有12u法条解读（备注）——u《民法通则》意见u８３．代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中，可以列为共同诉讼人。u《民法通则》u第六十三条代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理

8、人的代理行为，承担民事责任。u第六十五条书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权