2010年青州市场调研报告

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1、青州市场调研报告一、政策概括2010年五月国家出台的“新国十条”政策，房地产市场进入了调整阶段，使得房地产市场进入相对冷淡的阶段。济南、青岛、烟台等城市来电、来访、成交量均大幅下降，潍坊区域内各项目来电、来访也均下降，青州房地产市场外地客户到访量锐减，各项目均出现不同幅度的退房现象。地方政策影响：青州市房管局对房地产企业监管力度加大，对未取得商品房预售许可证的严禁出售、认购，禁止以任何形式收费招纳会员。对于未取得商品房预售许可证的房源在维护客户的技术层次上产生了一定的影响。由于地方政策的影响，青州市房地产市场正由无序混沌状态，逐步往正规状态迈进。青州市银行住房信贷政策目前已严格

2、的按照“新国十条”有关规定执行。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。新政的出台对于改善性购房的客户产生了明显的影响，对于高首付及利率上调的硬性规定，使得这部分客户持币观望。新政使得外地客户的来电来访量减少，外地客户的成交减少。投资性购房锐减。二、青州市房地产市场特征1、客户群体特征：青州项目客户群体主要以本地和周边乡镇客户为主，购买目

3、的主要为改善性、自住性和享受性需求。主要是由效益较高的企事业单位员工、私企老板、及镇下进城人员组成。青州市对于周边地区形成了一定的辐射能力，作为国家卫生城市、国家园林城市和中国优秀旅游城市，青州市优美的自然环境、舒适的人居条件以及便利的交通吸引了周边地区（淄博、潍坊、东营、寿光、临淄、广饶等地）部分高素质人群到青州置业居住。2、市场环境：目前在开发和销售的项目43个，开发公司多达54家。青州各项目户型主力以大户型居多，形成了市场重叠，目标客户群重叠。青州市场开发产品构成主要以多层为主、小高层为次，以及少量高层、洋房、别墅。青州市场对多层认可，对小高层及高层有较大的抗性。随着经济

4、的发展、政策影响、开发成本增加、小高层将逐步增多。3、土地供应量及销售量截止2010年7月底供应量97.47万/平方米,销售量34万/平方米,剩余量约为63.47万平方米，潜在供应量约37万平方米（数据来源：《青州房产网》）4、价格走势青州市房地产市场发展稳定，商铺在2006年大幅度的提升后自2007年平均每年上涨300元/㎡。写字楼从2007年开始每年上涨500元/㎡，截止2009年已达到4700元/㎡。住宅在2006年突破了2000元/㎡后持续上涨每年平均上涨100元/㎡。2010年7月底青州房地产市场住宅均价达到2400元/㎡。（数据来源：《青州房产网》）三、竞争楼盘分析

5、项目名称位置规模户型面积㎡均价元/㎡备注平章府划用地面积400多亩，建筑面积约60万平方米。80-140㎡的多种户型276010.5.1东区开盘，区售罄。御景隆城青州市驼山路与后营街交汇处占地面积4万平米，总建筑面积约11平方米。120-140三室两厅、四室两厅270009.05开盘目前已销售85%四海·馨城云门山南路与范公厅路交汇处占地面积约2.5万平方米，总建筑面积5.8万平方米99-168三室两厅四室二厅2700二期10.05.01开盘，一期已售罄二期销售54%凤凰山庄云门山南路与将军山路交汇处占地面积约3万平方米，总建筑面积6万平方米90-98两室两厅、三室两厅2600

6、08.07开盘已销售80%海天·丽景东区青州市工业路东侧占地7.768公顷，总建筑面积10.4万平方米。独栋、双拼、叠拼、联排别墅、花园洋房、多层280010.51开盘已销售20%东青花园青州工业路东段占地面积月2万平方米，建筑面积额月4万平方米三层住宅、沿街商铺400009.08开盘，已销售80%隆盛花园青州市南环中路888号占地面积约为20万平方米，建筑面积约为27万平方米90.120二室二厅-三室二厅　266010.3开盘已售20%A、平章府1、项目概况：青州市平章府位于范公亭东路新拟建公检法办公大楼以北，西邻工业路，北临青州南路东一街，南接青州南路东二街，周边配套近邻汽

7、车站、中医院、学校、银行。小区西北角有对外开放的龙山文化遗址公园，西南角有元代文化广场及大型超市，商业街工业路布置。该项目西区现房部分已经基本售罄，余房位置较差。2、项目动态：6月份日均来访量7-8组左右；来电量1-2组。多层：均价2760元/平米；起价2450元/平米，最高价为2990元/平方米。小高层：均价2800元/平方米;起价2260元/平方米，最高价3100元/平方米。3、价格提升因素分析：（1）该项目主要靠前期已打出知名度，并且一二期部分已经入住，逐渐形成一个成熟社区。（2）已入