XX悦城2015年度整合推广思考

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1、www.facteam.com.cn融侨悦城2015年度整合营销传播方案2015.1.11我的悦城印象虽了解不多，但眼前一亮，印象深刻竟没想到，原来是二环的50万方综合性大盘印象一眼前一亮，形象鲜明，但印记不够统一。无论是“说曹操，曹操10分钟到”、”两点之间高架最短“，还是“女人乐昏就结婚”，这些推广显然区域别于市场上大多数的模式化主题，有意思，也很容易让人记住，但在各个创意之间缺乏统一的印记，略显遗憾。印象二真主城真庐阳，但被北城项目混淆。从“说曹操，曹操10分钟就到”到“两点之间高架最短”，我们围绕阜阳北路高架做了很

2、多线上推广，可恨的是，融科梧桐里等众多北城盘也在炒作阜阳路高架，一度让市场觉得我们是一个离主城最近的北城盘，产生了伪主城伪庐阳的市场误读。印象三卖得很好，但知道的人不多，影响力本该更大。2014年我们完成了10亿的年度销售目标，去化率也达到75%，无论是融侨品牌还是项目销售成绩，都足以让我们在庐阳市场占有一席话语权。一个卖的这么好的大盘，本应实现更大影响力。我们没有留下一个综合大盘印象，或者说一个规模大不的纯住宅社区，没有完全对位一个高性价比的综合性大盘。2015年，我们面临的目标和任务更快更高更强更快面对2015年不明朗

3、、不乐观的市场状况，面对12亿更高的全年度销售目标，面对14万方新货推售体量，以及去年剩余的尾货和商业货量，我们势必要实现项目更快的去化速度和溢价速度。更高2015年，迎来更高的难度、更高的要求去年110-130㎡产品存货占比61%，大户型去化缓慢，今年新品中大宅占比持续加大，这意味着明年我们主要的挑战是大户型产品的去化必然要打造更高的项目知名度、美誉度，必然实现本案在合肥市场更高的影响力。更强未来，我们还有大量新货待售，加上周边低价竞争加剧依靠挖掘地缘性客源和已难以支撑后续项目的消化和溢价势必，要扩大客户来源和筛选客户质

4、量我们需要寻找经济实力更强、购买能力更强的客户。2015年，广告推广面临的核心问题大宅产品高等级客形象和策去化问题户的获取略的升级客户升级占位升级竞争升级核心策略思考线索诉求升级推广升级PART1客户升级观点：站在客户看客户客户统计数据：前期客户从哪来？1、以庐阳区客户为主，长丰进城客户为辅2、一期以地缘性客户消化为主，二期主城其他区域客户比重增加这说明了一个什么问题？我们是一个主城盘，而非进城盘1、主力客群来自于庐阳区主城外溢，拦截主城客户，甚至于与主城刚需大盘去抢客户是关键。2、虽然长丰进城客户占据一定比重，但这个比重

5、并没有持续增加，这意味着有能力选择我们的长丰客户有限！毕竟价格摆在那，从长丰进城一路上太多低价、素质不差的竞争拦截。我们是一个刚改盘，而非纯刚需盘1、据案场了解：我们的客户都是偏追求生活品质型客户，35至45岁，开着自己的私家车拖家带口而来。2、庐阳区客户中从老小区出来的客户，明显多于从厂区出来的客户。地缘客和长丰客大多买的是我们的小户产品。3、周边国能、文一的客户，即便是拉到现场看房，也鲜有成交，这都证明了我们的客户是对生活环境和产品有一定要求的客户。我们的客户是在不断变化的1、从一期到二期的逐渐推售过程中，客户向南移的

6、趋势愈加明显，瑶海、蜀山、甚至包河都有客户来访。2、2015年，主攻大户型产品，寻找更高实力的客户，这意味着我们更要寻求客源的主动变化，这些客源来自哪里，不言而喻！SO，我们的客户升级南拓，主城以庐阳为主的主城改善客户/品质刚需客户PART2客户升级，决定竞争升级观点：跳出竞争看竞争项目周边及北二环以北的楼盘不是主力竞争对手毕竟价格摆在那，总价摆在那和昌都汇华郡：均价6800，尾盘；国能首府9号：均价6800，建面9万方文一名门华府：均价6800，建面18万；华润熙云府：均价6600，建面26万方跳出区域竞争，争夺主城客户

7、与庐阳主城盘竞争：万科森林公园、中国铁建国际城、文一名门湖畔、源祥广场等南面庐阳刚需盘主城竞争机会1、庐阳区在50万方上的大盘不多，且规模、体量、学校、园林均好性强的项目更是屈指可数。2、主城区做舒适性户型产品不多，大多以紧凑型刚需为主，均以满足功能性为主，改善置业选择面少。3、最为关键的是在与主城项目的比较中，我们是最具价格优势的。万科森林公园：万科客户链中最底层客户，只能买99平精装小三房产品，总价相对高，改善功能，却没有改善舒适性。中国铁建国际城：均价7800，以80—110平紧凑型两房、三房为主，具备三房功能，无法

8、满足舒适性的改善。文一名门湖畔：均价7800，以90—110平紧凑型三房、四房为主，具备三房功能，改善功能，却没有改善舒适性。源祥广场：均价7700，以90—110平小三房、三房为主，项目规模、质素不高。SO，我们是主城最优改善项目，最具稀缺性的舒居户型代言主城庐阳高性价比明星大盘PART3客户、竞争必