CPA税法 沈阳房地产企业涉及税种及税率

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1、9沈阳房地产开发商涉及的税种及计算Name：Lavender9沈阳房地产开发商涉及的税种及计算一、营业税1.税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。2.计算公式：应纳税额=营业额×税率3.案例分析案例1：沈阳某房地产企业销售一套房产收入为100万元，计算开发商应缴纳的营业税税额。案例1解析：应缴纳营业税税额=100×5%=5（万元）二、城市建设维护税1.税率城市建设维护税计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。企业在郊区的税率为1%

2、,在城镇的5%,在市区的为7%。2.计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。3.案例分析案例2：沈阳市内某房地产企业沈销售一套房产收入为100万元，计算该企业应缴纳的城市维护建设税税额。案例2解析：应缴纳营业税税额=100×5%=5（万元）应缴纳城市维护建设税税额=5×7%=3,500（元）三、土地增值税91.税率土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。2.计算公式：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×

3、适用税率）3.具体计算方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50%时,计算公式为：土地增值税税额=增值额×30%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%（4）增值额超过扣除项目金额200%，计算公式为：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%4.案例分析案例3：沈阳某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的

4、金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。案例3解析：（1）先计算增值额：增值额=1,000-400=600（万元）（2）再计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额与扣除项目金额的比率=600÷400×100%=150%（3）最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税：应缴纳土地增值税税额=600×50%-400×15%=240（万元）四、房产税1.税率和计算公式9（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：房产税年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2%（

5、2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。（1）计算公式为:房产税年应纳税额＝年租金收入×12％2.案例分析案例4：沈阳某企业的经营用房原价值为5,000万元，按照当地规定允许减除30%后按余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。案例4解析：应纳税额=5,000×（1-30%）×1.2%=42（万元）五、城镇土地使用税1.税率土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。广州市每平方米年土地使用税额为：一级土地27元、二级土地18元、三级土地10元、四级土地6元、五级土地4元、六级土地3元。2.计算公式：全年应纳税额=实际

6、占用应税土地面积×适用税率3.案例分析案例5：沈阳某企业使用土地面积为10,000平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。案例5解析：全年应纳税税额=10,000×4=40,000（元）六、耕地占用税1.税率和计税依据占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额规定如下：9（1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（3）

7、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。2.案例分析案例6：沈阳某房地产企业新占用20,000平方米耕地用于建房。计算该企业应纳的耕地占用税。（辽宁省耕地占用税平均税额为25元每平方米）案例6解析：应纳耕地占用税税额=20,000×25=500,000（元）六、印花税1.税率和计算公式印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。　　应纳税额=计税金额*税率应纳税额=凭证数量*单位税额。⑴开发企业的会

8、计帐簿、营业执照等贴印花税；⑵土地使用