绿城杭州西湖区南山路项目营销建议

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1、绿城杭州西湖区南山路项目营销建议一、项目诊断1、市场诊断2、产品诊断3、推广诊断4、销售诊断1、市场诊断·宏观市场分析·微观市场分析宏观市场分析宏观市场分析供应分析根据2004、2005年共出让住宅用地可建设面积为590.15万方，05年底杭州的在售住宅的存量尚有250万方，依据两年的开发周期，预计这部分物业将在06年/07年上市，未来两年市场供给量约有840万方。06年约有563.6万方的住宅供给量，07年则约有276万方的供给量。以上数据仅能通过公开出让土地来预测未来的供给量，此外尚有较大量在99年前已经协议出让的尚未开发土地尚不能准确统计宏观市场分析

2、需求分析通过本地人口自然增长情况、外来人口增长、旧城改造拆迁等数据我们预测，杭州未来2年内市场需求保持在每年550万左右的平稳需求。宏观市场分析购房需求特征分析自主型房产需求占主流；城中区域、滨江区域、城西区域比例依旧最高,大杭州的理念开始显现；未来房产需求当中，中青年是购房主力，小规模知识型家庭是购房主体，婚房和改善居住条件是两大主流，中产是这个需求人群的主要特点；宏观市场小结·卖方市场向买方市场转型，自住需求成为市场主体；·受紧缩调控影响，投资性需求锐减，特别是萧山市场自身刚性需求有限，又缺乏外来刚性需求的支撑，将成为杭州第一个出现大面积价格滑坡和滞销的

3、区域。微观市场分析闻堰板块分析项目竞争分析微观市场分析——板块分析闻堰在竞争格局中应站定大杭州市场，远萧山而近滨江。休博会的召开，让闻堰板块认知度迅速提高；22项基础配套迅速跟进，特别是世纪大道的开通，直接拉近与滨江、市区的距离，滨江延伸段的概念正在建立；6.5公里江岸线，“一核三景”，江景、山景、园景兼得的休闲区域；高品质楼盘规模化集中开发，品牌楼盘迅速崛起杭城。微观市场分析——竞争分析板块内的竞争：来自闻堰自身板块的竞争项目名称开盘日期项目规模项目户型项目价格通和·戈雅公寓已开盘40.2万㎡79－165m25500元/m2中谷·湘湖人家已开盘42万㎡90

4、－135m2多层4480元/m2排屋6100元/m2三江国际·江南摩卡预计7月12.7万㎡90－160m2待定西子·郁金香岸已开盘32万㎡90－270m2起价3990元/m2通和·南岸花城已开盘34万㎡排屋主力户型200－250m2公寓91－180m2排屋6000－8000元/m2公寓4700元/m2微观市场分析——竞争分析板块内的竞争：来自闻堰自身板块的竞争1、未来几年内总供应量较大除三江花园外，现在开发的六大楼盘总共开发面积是2164亩，全部开发之后可售面积是203万㎡，按照测算建成之后可居人口是3万人。供应分析2、开发周期同步，产品类型相似性较大各楼盘

5、开发和销售周期基本接近，对市场消化力有一定压力，江景是产品的主要共性之一，且户型多为90-160㎡之间，物业类型也集中在多层、高层和排屋之间。3、产品定位都比较接近，容易引发客群争夺值得庆幸的是板块内各楼盘定位都比较清晰，各自在风格和产品重点上有所区分，避免了板块内的正面竞争，但是总体客源量的竞争依然存在微观市场分析——竞争分析板块内的竞争：来自闻堰自身板块的竞争1、市场需求量按照闻堰镇的总体规划，到2010年近期规划人口达到5万人，远期2020年达到8万人。需求分析2、市场需求来源来自主城的分散人口（高收入家庭）、来自萧山本地的有钱人（改善居住条件）、来自

6、休博园及周边高新科技产业的白领3、市场需求心态主城分散人口：追求自然与建筑融合的高品质生活，养老及首次置业者萧山本地人：身份感、虚荣感、享受感高新白领：融入区域、融入生活微观市场分析——竞争分析板块内的竞争小结：制造中心热点，避免边缘化从供需分析可以看出，未来几年内闻堰板块的供需基本持平，板块内楼盘各具特色，竞争相对比较温和，但仍然面临一个总客源不足的问题。郊区楼盘必须要解决人气的问题：不能走三江花园的老路，拒绝投资客，争取市区刚性需求的分流。在内部竞争策略上，要尽量避免正面竞争，站到大市场的竞争前沿，从大杭州挖掘更多的客源量来充实区域和项目的需求，并制造社

7、会热点，形成强烈关注。微观市场分析——竞争分析板块外的竞争：与全城江景房的竞争杭州江景房的发展，大致经历了三个阶段：第一个阶段是上世纪90年代，主要是集中在九堡、滨江四号地块及钱江大桥附近。代表楼盘：在水一方、三江花园、临江风帆、之江花园等项目。由于各方面条件的限制，钱塘江两岸始终没有热起来。第二阶段则是本世纪初以来的三四年。伴随着市政府“沿江开发、跨江发展”的战略举措，钱塘江北岸及南岸的房地产开发全面启动。代表楼盘：春江花月、太阳国际、贺田尚城等。北岸江景房的单价已经过万，南岸的也已达八九千元，而某些高端一线江景房更是突破了15000元。第三代江景房，将江

8、景住宅区域范围往临江腹地拓展，形成了更适合居住的复合