土地价值捕获：国际实践的最新经验及其对中国的启示 jin murakami

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1、土地价值获取全球实践的主要经验JinMurakami助理教授土地及建筑工程系香港城市大学土地价值获取的重要性如何实现TOD?01规划阶段项目实施如何源自：UTTIPEC,德里发展局,2013;Suzuki,2013土地价值获取（LVC）的融资与规划02“可以被分享的协同效益”公交机构土地所有者土地的增值铁路投资可达性密度&混合便利设施整合开发商其他机构社区“城市规划来推进TOD模式”源自：JinMurakami2013以税、费为基础的土地价值获取（LVC）03土地价值获取(LVC)机制在美国的应用(市场永

2、久业权)•改进特殊/Levi评估•税收增量融资(TIF)•商业促进区域(BID)•开发影响费•合作开发&空间所有权出让源自:http://www.townworks.org2013以开发为基础的土地价值获取(LVC)04土地价值获取(LVC)机制在亚洲(市场永久业权和政府租赁权)•开发权（土地出让）•土地调整•城市改建开发融资•可交易的开发权(TDR)新城联合开发机制，东京郊区源自:千叶地方政府&城市复兴管理局,2013世行新手册的关注点05香港和日本在DBLVC的实践经验为全球最佳案例把DBLVC作为在城市

3、融资和规划方面的战略模型讨论在不断发展的城市中如何应用DBLVC模式源自：Suzuki,Murakami,HongandTamayose,2013全球实践先进及突出的案例06亚洲先进案例(2):香港及东京西方先进案例(3):伦敦，纽约及华盛顿DC突出案例(4):德里及海德拉巴，圣保罗，南昌源自:Suzuki,Murakami,HongandTamayose,2013香港：R+P机制07源自：Murakami,2010;Suzuki,Murakami,HongandTamayose,2013香港：R+P机制07(

4、a)政府土地出让流程开发权（完全市场价格）香港特区政府第三方开发商(b)轨道加物业(R+P)流程开发权（轨道市场前价格）联合开发（轨道市场后价格）香港特区政府MTR第三方开发商企业“利润分享”•约定比例的利润•实物资产•前期付款源自：Murakami,2010;Suzuki,Murakami,HongandTamayose,2013香港:R+P的改进08十亿港元地产开发收益/损失新兴产业收益/损失（地产开发除外）全年收益/损失（投资地产重估除外）机场铁路新干线城市线路启用线的启用的启用年源自：Cervero&Mu

5、rakami,2009东京：多重机制09Population:大约350036.93公里millionLandArea:大约213,368000个站点sq.kmNationalCapitalRegionOver548PrefecturalGovernments家运营商(多数为私营机构)23AdministrativeWards5SpecialDesignatedCitiesAbout200Cities,Towns&Villages源自：Murakami2010东京：战略性扩展10郊区源自：Murakami,201

6、0;Suzuki,Murakami,HongandTamayose,2013东京：战略性扩展10郊区包容性土地调整机制新土地原始土地预留土地源自：Murakami,2010;Suzuki,Murakami,HongandTamayose,2013东京：战略性城市再生11建成区源自：Murakami,2010;Suzuki,Murakami,HongandTamayose,2013东京：战略性城市再生11建成区域的包容性城市改建机制区域变更单独使用混合使用最大FAR:2.0最大FAR:6.0开发商政府津贴Floor

7、AreaRightsNewxSales“片区”拥有者“整合”拥有者bfA,B,C,D,E,F&Gaa,b,c,dBG&fcdF新拥有者XAECD公共设施地铁(规划)地铁(运营)源自：Murakami,2010;Suzuki,Murakami,HongandTamayose,2013德里：地铁&地产121996年，DMRC获批地铁项目通过地产开发提高总成本的7%阶段I:7.00%阶段II:4.35%阶段III:4.50%印度首个地铁系统政府土地支持源自：DelhiMetroRailCorporationLimit

8、ed,2012;B.Bon,2013德里：体制性障碍13监管削弱:25%地面覆盖最大FARof1.0多年内的多重法律批复地铁站内的小型商业地产不好的协调与设计DMRC站的完全依靠汽车通行的大厦源自：Suzuki,Murakami,HongandTamayose,2013海德拉巴：PPP革新14政府及专用车辆：土地征用法定批复最多10%的资金缺口300米TOD