上海二手房购买流程及要点

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1、上海二手房购买流程及要点前言：买房跟找对象一样，就是一个不断调整心理预期的过程，最终买的那个房不一定是同价位里最好的，一定是比较合适的，提炼一下，九个字“看得上住得了养得起”。只要走上这条买房之路，虽然波折难免，但再远的路也有尽头，终会买到合适的房子。2012年曾听了德意志银行蔡洪平先生的访谈，房地产是唯一能够同时拉动投资和消费的，政府目前的限购政策并不是最好。中国经济就是政策经济，为了打压房价抑制泡沫而实行限购政策，不让富人买房更富，问题是房价太高，穷人买不起，每年500万农民进城600万大学毕业生，都是刚需，积累下来会出事的。好地段能买赶紧买吧。现在的一线城市限购政策，其实是政府压制住

2、房价，让穷人去买房，缓慢释放刚需和改善需。渐渐的，泡沫就越来越少越来越少，一旦不加压制，房价在短期内必然快速上涨。一张图让你判断是否该买房（备注都是国家中短期的政策）就我个人认为，买房尤其是在一线城市买房，还是比较稳妥的，但也要结合个人的职业发展和人生规划，以下是相关流程及要点，仅供参考。^-^一、买房流程图1、前期准备2、实地看房3、产权调查4、签订居间合同（讨价还价、定金、违约金）5、签订买卖合同情况一：按揭贷款情况二：一次性付款6.2交全款、税费到指定账户，交佣金给中介，6.1交首付到指定账户领房产证7、申请公积金、商业贷款8、签订贷款合同9、申请过户，办理过户手续10、办理燃气、有

3、线电视过户（水电自动过户）11、领取房产证、拿钥匙12、月供二、各节点要点详解1、前期准备第一重要：买房的信念最重要，最怕犹豫不决，下定决心就会排除万难；第二重要：筹谋首付，首付的多少决定了能买什么区位、地段、面积的房子，除了首套房30%的首付，还需要额外留出房价的6%-10%作为交易费用（税、费、佣金等）；第三重要：目标楼盘或小区的交通、菜场、超市、物业、治安、学校、医院等情况，现在网络很发达，感觉安居客做的还不错，网上挂牌价大部分跟实体店差别不大，但也有不少乱开价的，门店报价相对靠谱很多；2、实地看房一般找一至两家靠谱的大中介（中原、21世纪等），在不同的区位，也有很多口碑不错的小中介

4、，对比既不能太少也不能太多，太少信息不全，太多信息混乱，重要的是中介那个人很重要（年纪大的经验丰富、捣糨糊的多；年纪小的可能没那么多心机但不一定有好房源），对中介大部分是有罪推论，小心提防，多比较不急于作决定。实地看房，视当期的房地产行情，行情不好或者僵持的时候，可以有还价空间2%-5%，行情好的话，业主有可能还会跳价，总之看房各种纠结各种煎熬；3、产权调查如有意向购买的话，要事先了解一下产权，是商品房、动迁房还是经济适用房，房产证上有几个人的名字（交易需要产证人都签字，名字太多，就容易节外生枝），房子有几个人都户口，有没有贷款、抵押（这个很重要，否则到时候交易不成），有没有营业税（上家交

5、易不满五年要交总房价5.65%的营业税），中介费用是各付各的还是都由买方支付，卖家的个人所得税谁来付等等；4、签订居间合同（或称意向合同）如果双方意向一致，要付定金（一定是“定”而不是“订”），先签一个意向合同（一般是中介的打印好的格式文本，可以至网上搜索对比，一般不会有问题），定金多少视房产总价，一般100万的房子，2万定金，总价高的话，多付点也可以，如果买方毁约的话，买方定金就没了，卖方毁约的话，需双倍返还；5、签订正式买卖合同一般签订意向合同一个星期后，如果是一次性付款的话，就准备好全款，正式进行网签（上海房地产交易中心的正式合同，并经网上备案），正式走入交易流程了。※以下主要讨论按

6、揭贷款的流程情况一：按揭贷款6.1、交首付至指定账户网签好的话，就要按合同规定在指定日期前交首付至指定账户，一般直接转账到卖家的银行卡，然后和中介、卖家一起去所在区房地产交易中心办理过户手续。这其中会发生很多事：第一：购房资格核定1)非上海户籍单身人士无法购房；2)上海户籍单身人士无法购买第二套房；3)非上海户籍已婚人士须缴纳社保或纳税累计12个月以上第二：要去房地产交易中心去查你名下在上海有没有房子（非沪籍人士不能买二套房），核定房产税（未办理引进人才居住证满3年的外地人均要缴纳房产税，上海户籍则要看人均面积，家庭人均低于60平一个税率、超过60平又是一个税率），等等7、申请公积金、商业

7、贷款可以自己联系银行，按其流程和要求办理；也可以找贷款中介，全部帮你跑掉，需要支付一定的费用，要准备这之前要准备大量的个人资料，身份证、结婚证（未婚的至户籍所在地开具单身证明）、社保缴费记录（在上海累计缴纳12个月以上城镇社保。去任意一个区的社保大厅，有台机器，拿身份证刷一下直接打印）、工资流水（到银行柜台打印近13个月）、收入证明（所在单位开具）等等，这个中介会列张清单的，如果不用贷款，就省掉很多事。最后是贷的农业银行