精品资料-江门某花园二期项目策划提案

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1、江门.江海花园二期项目策划提案我们不仅仅是为了完成这个项目的销售而做如果，我们希望在这个项目中赋予更多销售层面之上的使命。或许，我们才值得深谈。而对于本项目的思考，也正是源自换位后对项目的一系列自问…市场永远有奇迹有机会创造奇迹为什么不是本项目？市场大多总是同质有机会形成独特差异个性为什么不是本项目？竞争由产品转向品牌有机会为品牌实现优化升级，为什么不是本项目？市场由物质升格为精神有机会打造一个心灵居所的代言者为什么不是本项目？任务解读——我们认为，在本项目中，完成产品的销售并非是唯一的任务，所以，我们是这样定义此案的任

2、务NO.1面对对手夹击，项目如何后发而先至？NO.2面对业已启动，正在高速发展的江门市场，我们能否在中庸保守的主流中独树一帜，成为市场标杆。NO.2如何在完成项目销售的同时，完成项目与发展商品牌提升？第一章：市场透视第二章：项目理解第三章：开发建议第四章：整合推广第五章：包装建议第六章：价格定位第七章：广告预算第八章：预期目标第九章：服务优势CONTENTS目录市场透视宏观市场区域市场周边市场直接竞争对手市场江门一手楼市成交量稳步上升，2006年成交量212.04万平方米，多于2005年的198.87万平方米6.62%；

3、近2年总成交量数据来源：《江门市统计局》06年全市商品房销售均价为2052元/平方米,增长7.32%05年与06年价格比较数据来源：江门市统计局自05年起至今，楼市价格上涨一些关键数字的变化统计数字一：2005年，受国家宏观调控的影响，房地产开发投资继续回落，2006年全市商品房销售额43.52亿元，同比增长14.44%,全市房屋竣工面积大幅增长，由于受当前商品房价格上涨，销售情况较好的影响，开发商加快建设速度，促使今年房屋竣工面积大幅增长。全年房屋竣工面积209.67万平方米，销售面积达到212.04平方米,增长6.6

4、2%.统计数字二：2006年江门市区（蓬江、江海）统计数据显示，两区共批准预售面积74.56万平方米、6235套；其中商品房交易均价为2418.96元/平方米，同比上升了19.58%。蓬江、江海两区楼价上升幅度均在15%以上。一些关键数字的变化一些关键数字的变化统计数字三：去年江门楼市中高档楼盘大受消费者追捧。是每平方米2000~3000元的单元，占总数的31.3%。位于北新区龙头地位的金汇豪庭，以2800元/平方米的均价开盘，吸引了众多江门及周边城市居民和外籍人士落户；而北新区骏景湾豪庭，去年12月也以2750元/平方

5、米的高价开盘，仅开盘当天就销售了200多套单元。一改以往价格走底的趋势，市民对楼盘的质量及要求提高。营销成本销售量同上步增长，广告投放比例下降2005年的广告投放比例为33万元/1万平方米2006年的广告投放比例为28万元/1万平方米营销成本数据来源：智库市场研究广告统计购房者对居住的要求综合化,对业界提出更多、更高的要求购房者关注重点注：本地消费需求与外来置业的消费需求有所不同，关注因素也有所差别，以改善目前居住条件需求为主的本地消费者更为注重产品本身，受价格影响也较大而外来置业者更为注重与周边区域的交通便利性，社区人

6、文环境、升值潜力等等，价格影响因素相对较小。房地产市场竞争由价格竞争、概念竞争后转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰成为房地产市场新法则大型化、集约化开发的楼盘成为市场竞争的热点“设计时代”的到来，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计更加重视片区地产市场特征2大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地集约化、大型化项目是市场竞争的热点，并且逐渐成为市场的主流针对不同消费群体的市场细分趋势日益明朗，以满足不同类型消费需求的消费群体日趋激烈的竞争要求各新生楼盘必须以更为开放的思路面对目前以

7、及将来的市场考验广珠轻轨线的动工、市政工程的不断完善，城市面貌焕然一新，江门市投资居住环境日新月异；中江高速外海站的开通，为中山和江门江海区的接合提供了契机；一级城市土地紧张，大发展商纷纷在二级城市发展，产品档次提高造就了机遇。周边城市价格高企，造就了江门市楼价上升的机遇；周边城市和大发展商的进驻，竞争导致产品的质量提升；江门市发达的交通网络，中江、江珠、滨江大道的通车，一小时生活圈的完善，必然导致珠海、佛山、广州、中山等周边城市投资置业的人士到江门购房，导致价格快速上升。项目名称开发商建筑形态主要卖点价格所在区域嘉悦豪

8、庭鹤山嘉悦发展高层东湖2300-6100市中心骏景湾豪庭南昌房地产小高层、高层地段、天沙河约3650北新区萃锦园恒美房地产多层，小高层半山约3300北新区华茵堡华茵堡开发有限公司别墅环境、产品7000-8000江海区碧桂园别墅、联体品牌、规模约7800蓬江区2007年竞争对手新盘小结：碧桂园以规模、品牌取胜；嘉悦则以