精]万豪君天下营销推广第二步

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1、万豪君天下营销推广第二步内外并进阶段一、营销策略安排1、万豪2号楼市场部销售任务（6月9日—7月15日）总销售额2号楼共210套，包括12套复式，均价11600元/平米（含全套精装修白家、电冰箱、洗衣机、微波炉），地上销售面积约18000平米；2号楼总建筑面积3.45万平米，总计4.002亿。销售任务额除去2号楼保留的11套户型2929.07平米，除去2号楼已售的17套户型3109.45平米，余下182套共计28461.5平米销售面积。销售额共计3.30亿元左右。以80%销售额计算，计2.64亿元左右。每月销售任务03年6月至04年春节2月之

2、前八个月，平均每月完成22.75套任务。以80%销售套数计算，必须平均每月完成18.2套的销售任务。按平层平均150平米户型面积计算，平均每月必须完成3132万元的销售任务。本月销售任务鉴于6月中旬之后于主流媒体才开始真正刊登广告，加上房展一般持续10天左右的消化过程，且受到非典后期一定影响，预计至7月中旬，在内外功修备前提下，计划完成销售15套左右，平均销售额2610万元。2、万豪国际公寓2号楼君天下营销推广概算2号楼既定完成销售额共计3.30亿元左右，营销推广费用按1.5%计算，共计495万元。自2003年6月至2004年1月底，平均每月61

3、.87万元。具体推广投入计划如下：销售额3.30亿元的80%=2.64亿元，平均每月计划完成3300万元销售额，即平均每月完成总任务指标的12.5%。导入期2003年6—8月份此阶段是万豪项目整体形象及口碑的重塑期，是决定项目整体发售成功与否的最关键阶段。虽为房地产相对的传统淡季，但无论从推广力度强度与完成销售指标的比例，均应遵循“高强度投入，高成交率的原则”。计划完成总销售额的40%左右，即1.056亿元左右，以150平米为单位，共计70.4套左右，平均每月23.5套；计划投入总费用的40%，即198万元，其中6月份以新闻造势及硬广、展会为主，

4、6月份最终共计68万元；7月份以促销活动及开辟第二营销渠道为主，8月份组合营销为主。3、促销主要内容确定关于价格优惠的申请：万豪君天下2号楼均价11600元/平米（含全精装），市场部计划在此价格基础上限量推出10套130平米以上的户型，折优惠；限量推出69、99平米的中小户型10套，折优惠。有效期6月19日至7月19日一个月。关于2号楼室内精装修标准的确定及赠送物件说词及内容确定推广中可以直接宣传运用的促销内容确定：69平米以上（不含69平米）送100平米不等亚北红枫湖生态花园土地使用权，使用权15年；69平米送50平米不等的亚北红枫湖生态花园土

5、地使用权，使用权15年。另签赠地协议；入住交房后游艇免费使用一年等销售过程中承诺兑现内容确定：会所视部分客户要求承诺免费使用一年等4、关于德润世纪广告公司的配合建议通过与德润世纪广告公司一周左右时间正面及侧面的工作接触，建议增设专业人员以对项目做有效配合。为使德润广告公司对市场部营销推广的工作配合再上台阶，大大提高每月的工作配合效率，从而对项目销售产生直接的促动，建议由我推荐一名优秀文案指导与一名拔尖设计总监（工资分别为8000元，可以迅速上岗），为德润集团属下广告公司的迅速发展及项目销售配合打下良好基础。5、销售提佣与销售任务结合现市场购房过程

6、已基本不受非典影响，为尽大可能调动全体销售人员的积极性，根据房市变化及营销方案执行对销售额带来的提升，同时为使提佣制度更趋鲜活力，提出以下方案：销售副经理—程葆公佣提成比例为项目总销售额的0.5‰，6月至7月15日如完不成2610万元的既定目标销售额，公佣提成比例下调为0.4‰；以后此佣金调整比例均按照当月既定目标销售额执行；销售主管/销售员—由于销售主管现提佣兑现方式为个人销售额的3.6‰，而不是销售组的公佣提成，建议销售主管与销售员统一实行跳点制。6月15--7月15日既定目标销售额为2610万元；以标准层平均户型建筑面积150平米为单位，计

7、算平均单套总价为174万元，每个销售主管与销售员必须完成3套总价为522万元的任务。如完不成任务者，将以100万元为基数，个人佣金比例由3.6‰下调0.5‰，封底为2.1‰；如完成任务并超额完成任务者，以100万元为基数，个人佣金比例由3.6‰上浮0.5‰，封顶为4.1‰。以后每月此佣金调整比例均按照当月既定目标销售额执行。6、市场部薪资制度建议1）、市场部程葆原为销售主管，原薪资待遇底薪3000+3.6‰销售组公佣；现提为销售副经理；底薪调为4000，提佣为项目公佣0.4‰；2）、市场部李锐原为公关部人员，底薪2500；现提为市场部客服主管，底

8、薪调为30003）、市场部袁雪松原为企划副经理，底薪2000；现调为3000；4）、市场部销售即日起分为两个组，两位主管底薪2000元不