敏感性分析与概率分析

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1、房地产投资不确定性的敏感性分析房地产投资项目评价中的敏感性分析是指从众多不确定性因素（如成本、价格、销售周期等）中找出对房地产项目经济效益评价指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其变动一定幅度对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。敏感性分析的概念一、通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。敏感性分析的目的和作用二、通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因

2、素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。三、通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。敏感性分析的方法根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为：单因素敏感性分析多因素敏感性分析敏感性分析的步骤选择需要分析的不确定因素确定分析的项目的经济效益指标确定不确定因素的变化范围并计算经济评价指标值的变动幅度确定项目对各不确定性因素的敏感程度单因素敏感性分析1．确定分析指标分析指标的选定，是项目投资敏感性分析首要解决的问题。

3、确定分析指标，应符合以下原则：(1)与经济评价指标相一致的原则(2)与经济分析阶段相一致的原则(3)突出重点的原则房地产投资净现值、内部收益率、投资利润率、投资回收期等为常见经济效益指标。单因素敏感性分析2．确定因素及因素变化范围选定不确定性因素，有如下两条原则：①预计在其可能变动的范围内，其变动将较为强烈地影响经济效益指标；②对其在确定性经济评价中采用的数据的准确性把握不大。投资项目的经济效益涉及到的影响因素复杂，在不同的阶段，应选取不同的内容。(1)获取土地使用权的阶段土地的自然特性土地的使用特性土地的规划特性(2)开发建设阶段(3)经营阶段不确定性因素主要有：投资额、项目寿命

4、周期、产品产销量、产品价格、主要原材料价格等选定不确定因素后，其它因素不变，依情况设定该因素可能变化范围，如＋5％，＋10％，＋15％…总体而言单因素敏感性分析3.计算因素波动所引起的分析指标的变化应将某一因素的变化设定若干级的变动数量和变化幅度；然后分别计算在其他因素不变的条件下，相应的经济指标的变化；对每一因素均重复这些计算，并将计算结果列成表或图形，便得到了用于显示经济指标对因素变化敏感程度的数据资料。单因素敏感性分析例题：【例】G公司有一投资项目，其基本数据如下表所示。假定投资额、年收入、折现率为主要的敏感性因素。试对该投资项目净现值指标进行单因素敏感性分析。敏感性分析基础

5、数据项目投资额寿命期年收入年费用残值折现率数据100000元5年60000元20000元10000元10%解：（1）敏感性因素与分析指标已经给定，我们选取±5%，±10%作为不确定因素的变化程度。（2）计算敏感性指标。首先计算决策基本方案的NPV；然后计算不同变化率下的NPV。NPV=-100000+(60000-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5）=57840.68解析：不确定因素变化后的取值项目投资额年收入折现率-10%90000540009%-5%95000570009.5%01000006000010%5%1050006300010.5%

6、10%1100006600011%不确定因素变化后NPV的值NPV变化率-10%-5%0+5%+10%投资额67840.6862840.6857840.6852840.6847840.68年收入35095.9646468.3257840.6869213.0480585.40折现率62085.3659940.6357840.6855784.3353770.39当投资额的变化率为-10%时==17.3%==-1.73其余情况计算方法类似。(3)计算临界值投资临界值:设投资额的临界值为I，则NPV=-I+(60000-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5

7、）=0得：I=157840。收入临界值:设年收入的临界值为R，则NPV=-100000+(R-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5）=0得：R=44741.773。折现率临界值:设折现率的临界值为i，则NPV=-100000+(60000-20000)×(P/A，i，5)+10000×（P/F，i，5）=0得：i=30.058%实际上，i的临界值就是该项目的内部收益率。（4）绘制敏感性分析表序号不确定性因素变化率净现值敏感系数临界值临