房地产估价及其要素

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1、2.房地产估价及其要素本章主要内容2.1房地产估价阐释2.2房地产估价基本原则2.3房地产估价专业人员与机构2.1房地产估价阐释2.1.1房地产估价的含义所谓房地产估价，是指专业房地产估价人员以房地产为估价对象，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格进行的估计、推测或判定的活动。正确认识房地产估价，应该把握以下两点：（1）房地产估价是科学、艺术与经验的结合；（2）房地产估价是房地产专业估价人员对房地产本身固有价值的客观反映。2.1.

2、2房地产估价术语释义1）专业房地产估价人员专业房地产估价人员，是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。合格的专业房地产估价人员，应该具备以下3方面的条件：◆具备扎实的估价理论知识◆具有丰富的估价实践经验◆具有良好的估价职业道德2）估价对象估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体的房地产。从实物角度来看，现实中的房地产估价对象主要包括以下几种：①无建筑物的空地；②有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；③建筑物（包括尚未建

3、成的建筑物）；④土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；⑤在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；⑥未来状况下的房地产；⑦已经灭失的房地产；⑧现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑨房地产的局部；⑩作为企业整体中的一部分或全部的房地产。3）估价目的估价目的是指一个具体的房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者说是委托人委托进行估价的目的，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。4）估价原则估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的

4、基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵守的法则或标准。详细内容见本章第二节5）估价程序估价程序是指具体运作一个房地产估价项目的全过程中各项具体工作的先后次序。房地产估价的一般程序是：①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项（包括估价目的、估价对象、估价时点）；③拟定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法计算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨交付估价报告及收取估价服务费；⑩估价资料归档。6）估价方法3种常用的估价方法：比较法、成本法、收益法其他估价方法：假设开发法、长期趋势

5、法、路线价法、基准地价修正法需要注意的问题：每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时是相互补充的，但不存在替代关系。7）影响房地产价格的因素经济、行政、社会、人口、心理、环境、国际等因素（具体内容见第1章第3节“房地产价格的影响因素析”）8）估价时点估价时点是指评估价值所对应的时间。（具体内容见本章第二节“估价时点原则”)2.1.3房地产估价基本假设公开市场假设继续使用假设清偿前提假设2.1.4房地产估价的必要性（1）土地使用权出让的需要（2）房地产转让、租赁的需要（3）房地产抵押、保险

6、、典当业务的需要（4）房地产税收的需要（5）房地产征用拆迁补偿的需要（6）房地产损害赔偿的需要（7）房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要（8）企业发生有关经济行为的需要（9）房地产管理的需要（10）其他方面的需要2.2房地产估价原则房地产估价原则：人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵守的法则或标准。房地产估价原则可分为行为准则和技术性原则两大类。房地产估价的行为准则是指估价工作中对估价人员的总要求——独立、客观、公正，它是房地产估价

7、工作开展的基础性原则，是房地产估价的最高行为准则。房地产估价人员应遵循的技术性原则包括：①合法原则②最高最佳使用原则③估价时点原则④替代原则2.2.2合法原则所谓合法原则，具体是指符合国家相关法律、法规和相关政策以及当地政府政策的规定。（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制为依据；（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）允许的处分方式为依据。2.2.3最高最佳使用原则所谓最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能、经济上可行，经过充

8、分合理的论证，能够使估价对象价值达到最大的一种最大可能的使用。最高最佳使用的4项标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。最高最佳使用的判断程序寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能的设想出各种潜在的使用方式，然后从以下四个方面进行依次筛选：第一，法律上的许可性。第二，技术上的可能性。第三，经济上的可