水岸华城销售方案

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1、锦凌水库动迁户销售方案目录部分一、调研报告二、客户分析三、操作模式1、模式一2、模式二一、拆迁调研报告锦凌水库移民工作是锦州市“天字号”工程。涉及我市3个乡镇、17个行政村，需移民搬迁4816户、15653人，征地67762亩。目前，水库大坝已经合龙，移民安置工作迫在眉睫。锦州市市委、市政府把移民安置工作作为当前第一件大事来抓，成立由市长任总指挥、相关副市长任副总指挥的移民搬迁工作指挥部，选派精兵强将，分关把守，逢山开路，遇水搭桥，发动一切可以发动的力量，确保按时完成各阶段移民安置任务。1.拆迁情况从2010年10月到2012年5月政府已经拆迁1263户，

2、许可迁面积49.825万平方米。截止2012年5月20日，大部分村庄已基本接受了拆迁改造。现在政府拆迁办公室正在罗台子，四方台，下板石村，龚家村进行填写拆迁补偿协议，其中罗台子整体剩余户数只有15户，四方台和龚家村正在进行中，四方台在7月中旬前必须全部搬迁完毕，四方台和罗台子属于全淹区，板石村和龚家村属于半淹区，全淹区的村民意向买楼比例能占45%，半淹区只占15-20%左右，在调研拆迁情况过程中，走访了板石乡乡政府，据刘乡长介绍，板石乡在此次锦凌水库拆迁中共占9个自然村，其中4个是全淹区，5个半淹区，全淹区和半淹区都可以后靠（后靠是指政府在安全区域给村民盖

3、的统一住宅，让不买楼进城的村民后靠，统一住宅每平方米1080元）。2、存在的问题从政府开展拆迁补偿以来，市政府加大对各开各个村落的督促力度与拆迁纠纷的调解力度，有效化解矛盾，维护社会稳定，促进锦凌水库改造工程顺利实施。但是，就目前情况看，各村落住户都是协议难度较大，时间跨度较长的，有的甚至洽谈了两、三年，谈不下来。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：1、许多村落拆迁改造不彻底，仍留有部分房屋未拆迁，此种现象各个村落均有存在。2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。3、拆迁补偿过程中，补偿款经常变动，同一村落不同住户拆迁补偿金

4、额不一样，差额较大。如龚家村，有的85000元/人，有的120000元/人。二、客户分析从调研情况分析，百姓拿到房屋补偿款，第一件事考虑的还是买房子，大多数想在城里买房的百姓有两个原因，第一、是给儿女买，很多村民的孩子都在锦州城里上班或者打工，将来不打算回农村的。第二、是改善住房，在农村的经济条件属于比较好的那种，这次又有了补偿款，就更加坚定了要在城里买楼。这两部分客户都是以后潜在的客户群体，目前有两个项目已经做了这部分客户群体的工作，一个是桥西的昌茂花园，另一个是铁北的上河城。这两个楼盘都是在2年前做的客户工作，商品房逐渐适应百姓需求，受欢迎的中低价位、

5、中小户型楼盘增加，但由于供需结构性问题，待售房较多，销售压力较大。二手房市场房屋出售、出租登记减少，房价有所回落，成交量呈上升局面。从购房主体看，锦州房地产消费以自住为主，真正用于投资、用于经营的比重较小，从而对稳定市场起很大作用。第二季度商品房和二手房房源充足，满足不同层次居民的住房需求，形成商品房与二手房相互联动效应。从现在看，锦州商品房市场消费没有下降，而有增长，总体上来说是平稳的、健康的、可持续发展的状况。其特点是受国家宏观调控、“国十条”“国五条”出台的影响，消费结果自住性为主，炒房在锦州没有形成气候，改善性需求上升，与刚性需求同为主导性需求，房

6、价没有大起大落，呈小幅上涨态势，预计今后几个月全国楼市形势可传导到锦州，仍会出现持币待购现象，商品房和二手房交易量会受到影响，但进入11月份取暖期后，交易会有所回落，价格涨幅趋稳或略有下降，但不会像一线城市那样大。二、市场价格分析及定价策略1、周边市场价格调研及销售情况上河城上河城楼盘有花园，主要调研结果如下：一层55㎡架空层40㎡共105㎡总价要44万一次打九折39.6万还能商量一层90㎡架空层86㎡共176㎡总价要83万一次打九折74.4万带车库上河城高层平层均价4100元/㎡，如果买可以一次性打九折。其楼房卖出一半左右，2009年开盘，楼房销售较快，

7、前期花园入市价格较低，均价在2400元/㎡花园就开始入市，他们现阶段的销售策略是主卖平层和商业。国建锦园现花园楼房还有一套，价格在2900元/㎡，2008年开盘，现已基本售完，由于市场和客户原因，剩下的一套花园已卖两个月没有卖出去。现阶段等待结盘。中科新天地花园楼房在四月售完的，售出价格为3300元/㎡，现还有几套阁楼，六层89.9㎡，价格为2920元㎡，阁楼38.2㎡，层价格为1300元/㎡。现阶段等待销售三期。锦城四月天花园房一期卖完，其中有两套花园业主自己想卖，卖家如下：一层60㎡，架空层60㎡，共120㎡，总价要39万，有商量。一层88㎡，架空层8

8、7㎡，共176㎡，精装，要价70万，有商量，买时价格为36万。四月