执行《小企业会计准则》的特殊考虑

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1、房地产开发企业执行《小企业会计准则》的特殊考虑《小企业会计准则》中没有关于房地产开发企业核算的专门规范，但从事房地产开发的小企业，在会计核算上有着其行业特点，为保证其实现从《小企业会计制度》、《房地产开发企业会计制度》向《小企业会计准则》的平稳过渡，本文在《小企业会计准则》现有规范的基础上，根据房地产开发企业的自身特点和核算需要，补充、增设若干会计科目和账务处理规范，并对房地产开发企业的特殊经济业务，如出租产品和周转房的核算、房屋建筑物成本和土地成本的核算等提出专门方法。   会计科目的使用和增设

2、   《小企业会计准则》所设置的会计科目，多数情况下仍适合房地产开发行业中的小企业使用，但由于房地产开发企业的自身特点，《小企业会计准则》涉及到的科目名称、成本核算方法，还需要按照房地产开发行业的特点进行适当调整：1.分别将“生产成本”科目改为“开发成本”科目，“制造费用”科目改为“开发间接费用”科目，“库存商品”科目改为“开发产品”科目。   2.增设“出租开发产品”科目；如果企业已将开发产品用于拆迁户作临时周转房使用，还应增设“周转房”科目。“出租开发产品”、“周转房”都属于流动资产，编制资产

3、负债表时纳入“存货”项目列报。   主要账务处理   （一）购地和开发的基本账务处理   1.购地。企业购买土地使用权用于房地产开发：（1）如果一块地只作为一个小区等计量单位开发，可直接借记“开发成本”科目，贷记“银行存款”等科目；（2）如果购得的地块大，需要切块开发的，可先在开发成本中设置“待转土地开发成本”明细科目，尔后按已投入开发的区块分别转入开发成本。   2.发包和验收：（1）预付工程款：根据施工合同预付给承包建筑商工程款，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”等科目。（2）分配间接费用

4、：将间接开发费用分配计入开发成本，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”科目。（3）结账：与承包单位结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款”、“预付账款”、“银行存款”等科目。（4）验收：开发项目经验收合格交付销售时，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。   （二）开发费用的核算   1.资产负债表日，应将本期应付职工工资，应计提的由企业负担的劳动保险费用、住房公积金、工会经费等，按职工的工作部门和服务对象进行分配，借记“开发成本”、“管理费用”、“销售费用”、“开发间接费用

5、”等科目，贷记“应付职工薪酬”科目。   2.发放职工工资时，按应发金额，借记“应付职工薪酬”科目，按代扣应由职工个人负担的劳动保险费用等，贷记“其他应付款”等科目，按代扣职工个人所得税，贷记“应交税费—应交个人所得税”科目，按实发金额，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。   3.向劳动保险机构、住房公积金管理机构、工会缴纳相关费用时，按应由企业负担的金额，借记“应付职工薪酬”科目，按应由职工个人负担的金额，借记“其他应付款”科目，按应缴金额，贷记“银行存款”等科目。   4.企业开支属于财政

6、部《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企[2009]242号）、国家税务总局《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）文件规定应列入职工福利费的各项支出，实际开支时，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目；期末，按照与工资分配相同的原则和方法进行分配，借记“开发成本”、“开发间接费用”、“销售费用”等科目，贷记“应付职工薪酬”科目。   5.企业支付给职工解除劳动关系补偿金，按应付金额，借记“管理费用”科目，贷记“应付职工薪酬”科目；实

7、际支付时，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。   原材料、包装物的耗用、低值易耗品摊销、固定资产折旧、无形资产摊销等会计业务，从事房地产开发的小企业与其他小企业的账务处理基本相同，此处不另列举。期末，应按企业成本核算办法的规定，将开发间接费用余额分配计入有关成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”科目。   （三）商品房预售和销售的确认   1.预售。企业按规定接受客户购房预付款，按实收金额，借记“银行存款”等科目，贷记“预收账款”科目。   2.销售

8、：（1）企业将开发产品交付购房客户时，应确认收入实现，按预收房款金额，借记“预收账款”科目，按应收的剩余价款金额，借记“银行存款”等科目，按确认的销售收入，贷记“主营业务收入”科目；（2）期末，应按本期销售房地产按规定方法计算的实际成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。   （四）税收   1.营业税。《营业税暂行条例》及其《实施细则》规定：（1）营业税纳税义务发生时间为纳税人销售不动产并收讫营业收入款项，或者取得索取营业收入款项凭证的当天；（2）纳税人转让土地使用