富力与万科应对土地增值税的难与易

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1、富力与万科应对土地增值税的难与易------再谈房地产企业税收成本控制策略一、前言今年一季度，虽然有所谓的“小阳春”，但房地产企业资金链仍普遍吃紧却是不争的事实。在当下整体经济尚未见底的时候，有人会乐观地幻想，经济如此不好，房地产税收政策会松动一点吧？会松动吗？今年一季度，由于经济滑坡，税收收入同比下降了6.9%。为此，国税总局连续出文以确保税收增长任务的完成。5月份新鲜出炉的《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》文件再次重申要加强土地增值税清算，可见房地产税收政策在金融危机中不会松动。这次危机的深度不够，在很短时间内就迎来了“小阳春”，从而让很多面临生死考验的企业一

2、下子就缓过气来，又变成鲜活生气，这是好事，但从另外一个角度看，这更是坏事，会让很多人很快“好了伤疤忘了痛”，不能也不愿意好好做做总结。但为于理性的聪明人来说，面对2008-2009房地产急转直下的大变局，我们必须思考，为什么会出现这次灾难？后面还会不会有更猛、更深的第二波、第三波？这次危机表面上看是外部金融危机引致，但深层次的原因到底是什么？相同的错误以后会不会重演？如何回避与化解？在房地产理性回归的时代，我们不要幻想，更多地应思考如何修炼内功，提高精细化管理水平，通过内部挖潜，保持持续赢利，等待新一轮房地产高峰的到来。问题是，内部挖潜节流的空间在哪里？目前房地产成本构成

3、中，排第一位的是建安成本，排第二位是地价（拿地早的排外），排第三位的就应该是税收成本了。如与销售额挂钩，在预征阶段，各项税负合计已达到销售额的8-12%，如果项目结束进行清算，则普遍高达15%以上，一线城市会达到25%以上。因此，控制和节约税收成本支出，特别是土地增值税支出，无疑是应对金融危机的重要举措之一。那么如何应对呢？二、存在的主要问题剖析让我们稍微回顾一下，2006年底推出的187号文件规定，从2007年2月1日起，要在房地产行业加强土地增值税的清算管理工作。此文一出，立即在房地产业内掀起轩然大波，媒体上也好一阵热闹。土地增值税这个税种是1993年朱鎔基总理执政时

4、推出的旨在调控当时热炒地皮的一纸措施，1997年后房地产进入低谷后这一税种渐渐被人忘记，甚至一度在国税总局内部有人提议要将之取消。但2004-2006年中国房地产再次升温，并且一涨再涨，难以控制，所以国家再次祭起了这一法宝。这个税种在实质上和企业所得税是双胞胎，都是就增值部分征收的税。差异是土地增值税税率分四档，而不像企业所得税率是固定的，并且增值率越高，土增税税率也随之越高，最高达到60%，所以更重。这一税种如当真加强清算并且溯及以往的话，则当时很多开发商都会纷纷倒下，因为土增税拨备明显不足，手头的现金流储备也不足。所以，当时的开发商都纷纷商讨内部对策，可实际上能有什么

5、好办法呢？三、解决思路与应对策略我们当时在媒体上公开撰文，指出不论大开发商，还是小开发商，应对土地增值税的主要策略与思路应该就是在公司架构上进行调整，打造外围企业，例如装修公司、设计公司、园林绿化公司、建筑公司、工程管理咨询公司、甲供材贸易公司等，将价值链向上下游延伸，然后将利润转移到外围公司去。今天看来，这一思路和方向仍是要坚持的，所以我们旧话重提。因为如不这样做，而是仅考虑在开发企业内部进行筹划与安排，空间会非常有限。目前普遍的做法无外乎是通过虚开工程发票增加成本而已，而这样典型的偷税做法绝不是长久之计。我们提出这一基本思路基于以下两点：第一、因为按现在税法规定，只有

6、开发商需要交纳增值税，而上下游的公司都不需要，这样，利用增值税和营业税的税差就可以降低税负；第二，根据新的31号文件，开发商一般都是查帐征收，不允许事前核定（据我们了解，目前在国内河南省是例外，对开发商仍实行核定征收），而外围上下游公司通常规模不大，一般都可以申请到所得税核定征收，甚至你不申请，税务局都会主动要求你核定征收。举数字来说明，假设成立一间装修公司为自己的开发企业提供装修服务，每开具100元的发票，装修公司仅需交纳3.3%的营业税及附加，而开发企业增加100元的成本后，最少可抵扣100X（1+20%+10%）X30%=39元的土地增值税，两者合并后最少可节税35

7、.7元，节税率高达35.7%。如再假定装修公司所得税实行核定征收，核定利润率为10%，则每开具100元发票，装修公司需再交纳约2.5元的企业所得税，而开发商可抵扣15元（100X（1-39%）X25%）所得税，这样在所得税方面又可以节约12.5元的税负，加上上面节约下来的税负，两者合计至少可节税48元。即是说，每增加100元的外围成本，可降低至少48%的税负，节税效果非常明显，同时化解了直接虚开建安发票所带来的税务检查风险（这也是直接偷税与税务筹划的根本区别所在）。四、万科与富力的比较我们以房地产业内排名前十位的两间标杆企业万