基础班讲义 (11)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第十二章）第十二章　房地产估价程序　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　5题左右。5-7分。本章难度不高，但是本章中可以选作题目的知识点非常多，不好把握考试重点，需要平时教材多读几遍。年份　单选多选判断题合计2007题数32　5分值34　7考点估价机构资质、估价对象、估价结果报告估价事项、估价报告　　20

2、08题数21　3分值22　4考点估价事项、估价报告出具日期估价程序　　2009题数3115分值3216考点估价方法的选择、估价假设估价方法的选择估价报告的构成　2010题数2114分值2215考点估价对象的实地查勘、估价业务的承接估价对象范围估价方法的选择　2011题数2114分值2215考点实地查勘、估价档案归档估价结果审核估价档案保存时间　2012题数3115分值3216考点估价基本事项、估价方法的要求、估价资料归档估价报告签章估价业务的转让　　　考试要求　　　　　第11页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第十二章）　　1.熟悉房地产估价程序的含义；　　

3、2.掌握房地产估价程序的作用；　　3.了解估价业务来源渠道；　　4.掌握不应承接估价业务的情形；　　5.熟悉估价业务的接洽；　　6.熟悉估价委托书和估价委托合同；　　7.掌握估价基本事项及其确定；　　8.熟悉制定估价作业方案；　　9.掌握搜集估价所需资料；　　10.掌握实地查勘估价对象；　　11.熟悉分析估价对象价值；　　12.熟悉测算估价对象价值；　　13.掌握判断估价对象价值；　　14.掌握撰写估价报告；　　15.熟悉审核估价报告；　　16.了解交付估价报告；　　17.掌握估价资料归档。　　第一节　房地产估价程序概述　　1.估价程序：完成估价工作的先后次序　　房地产估价程序（1

4、2步）（熟悉）　　受理估价委托　　确定估价基本事项　　制定估价作业方案　　搜集估价所需资料　　实地查勘估价对象　　选用估价方法进行测算　　确定估价结果　　撰写估价报告　　审核估价报告　　交付估价报告　　估价资料归档　　2.房地产估价程序的作用：规范估价行为；防范估价风险（避免估价疏漏）；保障估价质量；提高估价效率。　　第二节　受理估价委托　　一、估价业务来源渠道——“被动接受”和“主动争取”　　（一）被动接受　　被动接受是坐等估价需求者找上门来要求为其提供估价服务。估价需求者可能是企业、政府有关部门或者其他组织，也可能是个人；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、

5、土地使用权人以外的债权人、投资者、受让人等。　　（二）主动争取　　主动争取是走出去力争为估价需求者提供估价服务，如积极向潜在的估价需求者宣传估价的必要性和作用，将其潜在的估价需要变为现实的估价需求；密切关注商业银行、房屋征收部门、人民法院等发布的遴选入围估价机构、估价项目招标、委托评估等信息，积极申请加入入围估价机构名单，参加估价项目投标，报名参加委托评估等。这在估价机构多、竞争激烈的情况下，通常是估价业务的主要来源。　　主动争取不得采取不正当手段，如迎合委托人的高估或低估要求（如向委托人暗示甚至承诺可以评估出其期望的价值）、虚假宣传、恶意低收费、给予回扣或利诱（如房屋征收评估中采

6、用被征收人投票方式选定估价机构的，为获得被征收人的投票，向被征收人发送礼品等）、贬低其他估价机构或估价师等。　　——都是违背职业道德的行为　　　　　第11页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第十二章）　　二、不应承接估价业务的情形　　在获取估价业务中，估价机构和估价师通过与估价需求者沟通，根据所了解的估价目的、估价对象等情况，从是否超出了本机构的业务范围，是否与自己有利害关系或利益冲突，是否自己的专业能力能够胜任，以及该估价业务的风险程度等方面，衡量是否承接该估价业务。（一）超出了本机构的业务范围　　如果估价业务超出了估价机构的业务范围，就不应承接该估价业务

7、。目前，对不同资质等级的房地产估价机构的业务范围有所限制，这种限制不是根据地域范围而是根据估价目的确定的。《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。　　一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质