物权法修改必须体现社会各阶层的利益----谈物权法草案的修改

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1、物权法修改必须体现社会各阶层的利益----谈物权法草案的修改　　《中华人民共和国物权法(草案)》于2002年开始起草，全国人大常委会先后三次审议该草案。2005年7月10日，全国人大常委会法制工作委员会正式向社会公布《中华人民共和国物权法(草案)》，征求社会公众对草案的修改意见和建议。　　本人作为一名法律专业人士也曾多次参与人大、法学理论界以及法律实务界对物权法草案修改的征求意见会或研讨会。本人认为，我国的物权法是调整社会主义市场经济的重要法律，全国人大法工委公布的草案内容涉及面广，贴近社会实际，体现了中国特色和时代特色，是一部关系人民群众切身利益的法律，内容涉及到人民群众生活、学

2、习、工作等各个方面，并且草案中涉及的不少问题尚处于改革进程中，这对于加快我国法治进程具有深远意义。目前，该草案的内容已经比较成熟，本人拟从立法技术的层面以及社会价值的取向等方面谈谈对《物权法(草案)》的一点看法和建议，以期抛砖引玉。　　一、立法技术层面对《物权法(草案)》的修改建议　　从立法技术层面来讲，本人对《物权法(草案)》提出以下八个方面的30点建议。　　(一)关于物权法主体、物权法的调整范围和原则　　1.目前草案对“物”和“物权”下的定义比较符合实际情况，涵盖面比较广，但是对于物权主体的范围规定得不够明确，建议明确哪些属于草案第1条所称的“权利人”。　　2.草案第2条所称的

3、“平等主体”不够确切，有一些物权关系并不属于平等主体之间的关系，例如征收、征用、国有土地使用权出让、不动产登记等情形不是平等主体间的财产关系。建议修改草案第2条。　　3.建议将草案第6条修改为：任何单位和个人负有不妨碍权利人“合法”行使物权的义务。　　4.建议将草案第7条修改为：权利人“依法”享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。　　(二)关于不动产登记　　1.实践中登记机构与权利人产生的纠纷比较多，一个重要原因就是对登记机关的职责没有界定清楚。建议明确登记机构履行形式审查义务还是实质审查义务。　　2.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当交由公证机构进行实质审查，以确保

4、其真实、合法。由登记机构进行形式审查，这可以极大地节约行政成本。建议将草案第15条修改为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，应当办理公证，除法律另有规定外，自合同公证之日生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。　　3.草案第19条规定异议登记须经权利人书面同意，这在实践中几乎不可能实现，不具有可操作性。该条中以“人民法院裁定予以异议登记”的规定在民事诉讼法上没有依据，人民法院在实践中不好操作，建议修改草案第19条的规定。　　4.草案第21条中的“债权人”容易引起歧义。建议在本条中使用出卖人、买受人和转让人、受让人等词汇。　　5.实践中不动产登记费给公民带来了

5、较为沉重的负担，建议草案第25条明确具体的收费标准或者规定不动产登记费的上限。　　(三)关于征收征用　　1.草案第49条中的“公共利益”没有明确的界定，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用，应当进一步对“公共利益”进行必要的定义，例如修建市政设施(建广场、车站、机场、公园、公路、剧院、人行天桥等)属于“公共利益”范围，房地产开发商以盈利为目的开发写字楼不属于“公共利益”的范围。　　2.草案第49条中的“合理补偿”没有确切的标准，在征收、征用的实践中，往往损害权利人的合法权益。建议规定国家的征收、征用必须根据独立的中介机构作出的评估进行补偿，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同

6、。“国家规定”的提法不合适，如果有的给予补偿的国家规定本身就制定得不合理怎么办?建议改为：……但应当按照国家规定给予补偿;有关规定不合理或者没有国家规定的，应当按照公平合理的原则给予补偿。　　3.建议明确草案第68条“妥善安置”的含义，增加规定保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。同时，要特别考虑被征收人利益。建议修改为：拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。　　(四)关于国家、集体和私人所有权　　1.草案中集体所有的不动产和动产的范围不够清晰。建议草案第

7、59条对集体所有的不动产和动产范围进行细化，明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产所有权。　　2.建议将草案第72条中“直接负责的主管人员”修改为“直接责任人员”，扩大承担责任的范围，维护国有和集体资产;并明确“严重不负责任”和“严重亏损”的具体含义。　　(五)关于业主的建筑物区分所有权　　1.草案第76条关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定”的规定不全面，易引起纠纷。在房地产买卖合同纠纷的司法实践中，该条款经常被房地产商引用，证